深圳楼市最大的一个问题
今天，深圳市规土委一份内部文件《市规划国土委关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的若干措施的请示》流出。这次新政策主要内容如下：
一：限制公司买房：暂停企事业法人单位在深圳购房，已经购买的商品住房5年内禁止转让。
二：个人限售：住宅三年，公寓五年。
三：离婚两年内买房按照第二套计算。
记者联系新浪乐居，对方表示不清楚细节，这只是一个请示，具体以官方发文为准，官方会做何反馈，以及何时反馈，目前都不清楚。
深圳市规土委工作人员告诉乐居，目前没有接到相关政策通知，也不会实施。是否会出台新政，其表示不清楚。
但至少可以肯定的是，这份请示的内部文件是真实的，至于出不出台以后再说，但文件里面的数据，意外暴露了深圳楼市最大的一个问题就是，投机炒作水分太大了！
请示文件谈到，由于新房限价，部分热点区域新房和二手房价格倒挂，买到即赚到效应发散，公司参与摇号带来了市场情绪紧张。
当然也不是所有楼盘都有倒挂，今年深圳106个在售楼盘，大概30%的楼盘存在倒挂，主要集中在南山科技园、蛇口、前海、龙华中心区等热点区域。
并特别点名了蛇口招商双玺，也就是传说中5000万只能找个角落蹲一蹲的那个神盘，以公司名义买房的数量，占到了摇号人数的22%。
由于价格倒挂，存在套利空间，大量手握现金的买家，为了破除限购，只好注册多个公司来参与摇号，这对于真正有买房需求的个人来说，肯定会形成挤压，文件认为，这违背了房住不炒，稳定房价的调控目标。
2017年，深圳企业购买新住宅总共有785套，虽然数量是不多，占比3.05%，但同比2016年增加了0.92%，而且近期占比明显上升，具体上升多少，规土委就没有公布今年的数据了，估计是上升了不少，所以特别强调了企业投机意图上升，需要给限购政策打上公平的补丁。
此前，北京、广州、长沙、杭州、西安、南京等多个城市，已经出台了措施，暂停向企事业单位销售住房。上海在7月2日，也对企业限购了。
深圳跟上海的调控政策，历来都是同进同退的，深圳跟随上海对企业限购，堵住这个漏洞，应该是八九不离十的事。
如果不是深圳这次请示文件流出，人们都不知道深圳这个城市的投机炒作之风这么严重。
文件指出，2017年，深圳房子买来不满3年就卖的商品住房面积达到了217.6万平米，占全年二手房销售面积的46.2%，基本上快占据半壁江山了！说明市场存在一定的短炒投机行为！不排除有一些确实是换房需求，但说实话，他们在换房的过程中，其实同时也是考虑着如何让我的房子更加能升值，过2年，刚好税费也更低了，手中的存款也多了点，那就换房，尽量杠杆最大化，让手中的钱拿来做首付，撬动总价更高的房子，能不存钱就不多存钱，别放在手里贬值，改善房子是一方面，另一方面也是资产保值增值，这一点我是真服了深圳人的投资意识。
所以深圳二手房市场，大部分都是满2年就卖的房子，你要找满5唯一的房子，基本上快绝迹了。
文件给出的数据是，2015年7月-2018年6月，深圳居民购买的新房和二手房住宅总共是40.34万套，占存量房的23.7%，（目前登记在册的商品住房存量数据为170万套），如果限售三年，那将有40万套房源将被锁定交易，可以有效遏制房地产炒作。
但一线城市里面，目前只有广州出台了限售2年，北京只有两限房限售5年，普通商品房不限，上海还没有限售。
深圳在限售上，也有可能会比较谨慎，因为一旦限售，二手房可售房源会大量减少，剩下的房源会不会涨价？是不是会引发大家涌入新房市场，引发抢房？
最后就是限离了，这个执行的可能性倒是比较大，因为深圳规土委文件上的数据显示，离婚后购房的比例太夸张了。
2017年，深圳离婚2年内购买新房的占离婚购房人数的81.9%，占全深圳新房总成交量的10.8%，离婚2年内买二手房的占离婚购房人数的85.8%，占全市二手房总成交量的4.2%，说明深圳离婚后，短期内再买房投机房产占比比较大。
目前，北京、广州已经出台住房信贷政策，避免购房家庭通过离婚享受住房贷款政策。而直接限离的城市，有成都、长沙等。
这也是打补丁，很多通过假离婚可以获得首套资格、税费优惠，这是造成假离婚买房的原因。
整体而言，这个文件出台的可能性，第1条，对企业限购出台的可能性是99.99%，指日可待；第2条，对个人限售，可能性50%吧，把握不是很大，因为上海大哥还没出啊；第3条，可能性90%，可能性也比较大。
对市场影响，如果对企业限购，对高端豪宅盘，可能会有点小影响，因为有钱人很多没有名额，毕竟是几千万的房子，也不敢轻易用不信任的人名义买，以前宁可注册公司买，多交点税都无所谓，如果不能买住宅了，那有钱也只能看着别人买了。
限离，减少投机炒作，但也只是个小补丁，不构成对整个市场大的影响。
如果限售能出来，会把一部分短炒的投机客烤焦，他们的杠杆比较高，有的人甚至是用消费贷周转，这部分投资客比例在10%-20%，如果他们是2016年进场的，那亏损无疑。
就目前其他城市来说，房价还在上涨的，投资者似乎忘记了限售这一条，比如重庆、昆明、宁波、贵阳、武汉、杭州等，楼市还是按照既有的上涨节奏在走。房价下跌的城市，比如北京，环京，商品房根本就没有限售，主要是因为限购限贷太狠了，该跌照样跌。
厦门房价也跌了，限购限贷的同时限售了，等于雪上加霜，所以原计划短炒的投资客想割肉也不行，被套的动弹不得。
南京、广州、成都、苏州、郑州这些限售的城市，现在也是处于横盘状态，没有看到明显的下跌。
所以深圳如果住宅真的限售了，会跟厦门一样，从高位出现实质性下跌，还是跟其它限售城市一样继续横盘呢？
厦门的房价全国第四，土地面积也很小，需求来自整个闽南，杠杆非常高，投机炒作盛行，跟深圳也有些类似，只不过深圳的经济底子要比厦门还是强一些。
说这么多，一切都是假设，还是等一等政策明朗了再说吧，可以肯定的是，哪怕央行大放水，深圳的调控政策只会紧不会松，所以刚需有充足的时间在未来两年上车，别急。
所有的政策皆为了可持续卖地的土财方针服务的 这个文件是假的.没有发布.:)
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