从蛋壳公寓暴雷看所谓的金融创新
2018年8月我爱我家副总裁胡景晖宣布辞职，然后又开了发布会，他直接说：“以自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商以高出市场价20%至40%的价格争抢房源，导致售房成本直接上升，这一行为严重违背市场规律！”“中国前十大长租公寓将有一半会陆续爆仓，一定比P2P爆雷更厉害！”不到两年时间，长租公寓就开始了陆续的暴雷。根据贝壳的数据，2017年至今，陷入资金链断裂、经营纠纷及跑路的长租公寓多达107家，其中40%就发生在今年。胡景晖则成了吹哨人。这些年来所谓的金融创新，无论是OFO，P2P，还是长租公寓，破产的破产，清算的清算……OFO就算了，押金只有199不至于太大影响。而P2P收割的则是中年人和老年人的钱包，仅仅是汪涵、刘国梁代言的那个产品，就有37万人，被骗了230亿。这次蛋壳暴雷收割的则是年轻人。所谓的金融创新，就是打着金融的旗号各种收割韭菜，太不讲武德了。现在网上基本是一边倒的骂蛋壳——这个企业确实该骂，但是光是骂蛋壳能有啥用？现在我们真正应该反思的是蛋壳为啥会暴雷？其深层次逻辑是什么？怎样避免未来出现更多的蛋壳？首先这里给一个观点——蛋壳暴雷是因为其设计了一套建立在加杠杆基础上的商业模式。正所谓杠杆一时爽，爽完火葬场！依赖加杠杆的商业模式大多是一条不归路。所以，不合时宜的金融杠杆就是蛋壳暴雷的主要因素。这个不合时宜的金融杠杆就是租赁贷。中国房屋租赁市场是一块大蛋糕，很多年前就有不少资本准备深耕这个市场。我记得在蛋壳、自如等长租公寓崛起之前，就有很多人做长租公寓，只不过过去的资本做长租公寓的模式就完全不同。7—8年前做长租公寓的商业模式是这样的：首先去租赁一套三房的清水住宅，因为是清水价格就比较便宜——我们假设租金就是1500元/月，然后通过简单装修，将这个三房户型隔成4个居住房间（客厅也隔一个房间），每个房间都有独立的门锁（门卡），然后分别租给4个房客，每个房客每月收取租金800元（带卫生间的主卧要高一些，一般是1100元左右），这样每月租金可以收到3500元。租金与租赁清水房的成本抵扣每月就有2000元盈余，一年就是2.4万。一般租赁清水房都要求签订5年以上的合同，这样2.4万乘以5年就是12万的毛利，扣除装修费用（就是刷刷墙，地面铺强化木地板，卫生间与厨房简单弄一弄），就有7—8万的利润。这种长租公寓的商业模式说白一点就是赚点辛苦钱，占用资金大，耗费时间长，虽然也有一些企业能拿到一些风投资金，但是总体而言很难迅速做大规模。但是，从另一个角度来看，这种商业模式虽然笨拙，但确实能赚到钱——能赚钱的商业模式才有可能在产业链内部（包括租客与房东）实现良性循环，虽然也有一些企业因为资金链没有撑住而破产，对社会的危害性还是比较小。但是2015年之后，租赁房屋市场出现了重大变化。这个变化就是管理层开始大力扶持住房租赁市场的发展！2015年1月6日，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》后，一系列鼓励和支持住房租赁市场发展的政策彻底激活了长租公寓市场。2017年7月18日，住建部会同证监会等九部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，鼓励银行业金融机构在风险可控、商业可持续的前提下，加大对租赁住房项目的信贷支持力度，同时支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务。在管理层大力扶持房屋租赁市场的宏观背景下，为房屋租赁提供租赁贷款的金融产品迅速开发出来。2017年11月3日，建设银行深圳分行推出全国首个个人住房租赁贷款产品。在建行之后，银联、阿里、京东、百度这些金融和互联网行业巨头都纷纷涉足租房市场金融领域。这里简单讲一讲管理层为什么要大力扶持房屋租赁市场。中国房地产市场是一个有点畸形的市场，说起来我们还只是一个发展中国家，人均GDP世界排名大致在70名左右，但是我们人均居住面积已经达到40平米（城市36，农村45），比很多发达国家还高。不仅如此，中国城镇自有房占比高达96%，世界第一！发达国家自有房占比一般在60%左右，比如美国就只有65%，德国甚至只有50%。自有房占比太高让中国房地产需求一直非常旺盛，说起来大家可能不相信——有5亿人口的欧洲每年新开工住宅的面积还不如一个只有3000万人口的重庆市！房产快速畸形的发展不仅绑架了我们的金融系统，还严重影响了其他行业的发展。所以，管理层年年对房地产市场进行调控，但是效果一直不佳。另外，我们也要看到，中国有14亿人口，如果长期要维持96%的自有住房率肯定是不行的，不管是环境与资源都承载不了。怎么办？大力扶持住宅租赁市场就是一个办法——将我们庞大的存量住宅市场盘活一方面可以更有效地利用资源，另一方面也可以降低商品房购买的需求。扬汤止沸，不如釜底抽薪。发展房屋租赁市场就是釜底抽薪的一个途径。2015年1月，紫梧桐(北京)资产管理有限公司成立（就是蛋壳公寓的平台公司），正式进入O2O租赁房市场。看看这个时间点，你都不得不佩服这家公司嗅觉敏锐，1月6日住建部刚刚发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，这家公司就掐着点立刻宣布进入租赁房市场。一开始，蛋壳公寓发展比较慢，其做长租公寓的模式还是我们前面提到的那种笨办法——利用自有资金（或者股权融资）租赁成套住宅，改装分零出租给房客。但是2017年租赁贷这种金融产品的出现，让蛋壳公寓的管理层看到了一条利用金融杠杆迅速做大规模的机会。简单的说，还是过去长租公寓的商业模式，只不过在最后的环节叠加一个让房客去申请租赁贷款的环节——这个增加的环节简直就有点石成金的魔力，让长租公寓过去那种占用资金大，耗费时间长的商业模式蜕变成一种可以迅速圈钱的金融游戏。蛋壳公寓租赁房屋对房东一般是按季度付款，也就是只付3个月租金，但是有租赁贷的支持，让蛋壳公寓可以一次性收到这套房子全年的租金，然后由房客每月还租赁贷款——相当于长租公寓平台用季度付款租赁的房子却可以收到全年的租金，就算不计平台租房成本与出租房子的差价，长租公寓平台可以占用9个月的租金。这是巨大的利益！也是巨大的诱惑！假如蛋壳租赁一套房子每月租金是2000元，前期只要付给房东6000元，假如还是以2000元出租给房客，银行一次性打到长租公寓平台的租赁贷款就是24000元，扣除支付给房东的6000元，还可以占用18000元。一套房子就是1.8万，十万套房子就是18个亿！50万套房子就是90个亿！也就是说，只要长租公寓租赁房子越多，就可以占用无限多的资金！谁能抵御如此大的诱惑？所以，租赁贷这个金融产品出来之后，国内长租公寓平台突然开始疯狂地扩张。过去这些平台租赁房子多少要挑选一下房源——最好是3房以上户型（便于分割成多个房间），还要与房东来回拉锯几回压压价格，但是现在只要是房子一律都不计成本的租下来，租赁价格超过市场价也满不在乎。但是，高价租赁的房子怎么找到房客？那就是低价出租！虽然算起来看出租价格与租赁成本出现倒挂，但是平台方已经不再是靠租赁房屋的差价来盈利，而是靠租赁贷来占用大量资金实现对市场的占领。不知不觉之中，这些长租公寓平台的商业模式已经发生了本质的变化——从过去靠租赁房子赚钱，变成纯粹依赖杠杆来扩张。房屋租赁反倒是不断失血的生意，必须通过不断融资才能填平房屋租赁运营的亏损。按：2017年蛋壳公寓用户使用租赁贷比例为91.3%，贷款金额为9.38亿2018年蛋壳公寓用户使用租赁贷比例为75.8%，贷款金额为21.27亿2019年前9个月蛋壳公寓用户使用租赁贷比例为67.9%，贷款金额为31.57亿在蛋壳公寓广泛使用租赁贷的这三年累计亏损超过40亿。长租公寓平台与美团、滴滴这类互联网平台却有本质的区别，美团也好、滴滴也罢，其起家的过程都是靠市场化融资来度过前期的烧钱阶段，即使它们最后死掉，亏掉的只是资本投入资金，也不会造成什么社会性的动荡。长租公寓不同，它前期烧钱来源之一是靠租赁贷来圈钱，这些租赁贷都是无数个房客承担还款风险，一旦这些长租公寓死掉，必然会造成广泛的社会动荡。蛋壳公寓就是走上了这条不归路。在蛋壳公寓飞速的扩张中，一方面企业扩张速度太快占用大量现金流，另一方面其依赖租赁贷来扩张的商业模式越来越像一个庞氏游戏——相当一部分公寓租赁严重亏损，必须靠更多的租赁贷来弥补亏损，一旦租赁贷以及外部融资带来的资金无法平衡内部的现金流时，平台暴雷就是一种必然。平台一旦暴雷，最无辜的就是蛋壳租房人群。房东为了减少损失肯定会采用各种手段收回自己的房子，但是租房客怎么办？虽然租房客通过租赁贷已经支付了蛋壳全年租金，现在蛋壳暴雷，房东暴力收房，租房客不但只能委屈地搬家，还不得不要按时归还租赁贷的贷款——毕竟租房贷只是租房者与贷款金融机构的借贷关系，违约不还款可是要上征信的！大家看看长租公寓暴雷后的利益损失链条。房东有损失，但是一般也就是3个月的房屋租金没收到，还可以通过收回房屋来止损；房东有损失，但是一般也就是3个月的房屋租金没收到，还可以通过收回房屋来止损；贷款金融机构基本没有损失，一般也没有谁愿意为了1—2万的贷款影响征信；租客损失巨大，很多租房人群通过租房贷交了一年的房租，实际可能就只住了1—2个月！理论上租客可以起诉蛋壳要求赔偿，但是蛋壳现在已经资不抵债，就算法院判决下来租客胜诉，也没有可以执行的财产！上述利益链条的损失情况说明了什么？某种意义上，蛋壳公寓这类靠着加杠杆来圈钱运营的长租公寓平台早一点暴雷对社会的不良影响还算是要小一些，如果等到蛋壳公寓圈了几百个亿后暴雷，那对社会的冲击就太大了！还是那句话，我们任何时候都要对企业加杠杆的行为百般警惕！特别是加杠杆的风险与收益不匹配的情况下——无限加杠杆成则获利巨大，败则全社会买单，绝大多数企业都很难抵御这个诱惑。有人造谣，说人人贷崩了。
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