今后买房成本是越来越高了

寂静回声

第一套房的房贷利率持续上涨，至今年2月份已经连续上涨了14个月，购房者所付利息也相应上涨，而未来利率上涨趋势仍未缓解。
金融服务网络公司融360的数据显示，2018年2月，首套房贷款平均利率同比2017年2月上升了22.15%。2月全国首套房贷款平均利率为5.46%，相当于央行基准利率的1.114倍，环比1月上升0.55%。按照现在首套房房贷平均利率5.46%计算，如果贷款100万元（人民币，下同），30年等额本息还款计算，仅利息就需要偿还约为103.50万元，而在去年同期所需要偿还的利息约为81.76万元，一年内利息支出多了21.74万元。
据中新经纬3月23日的消息显示，房贷利率的这一波涨势始于2017年初。2017年1月至4月，首套房平均房贷利率开始缓慢上升，5月后上升幅度加大，一直持续到11月份上升幅度才有所缓解。
之所以房贷利率不停上涨，一般认为，房贷利率上涨是银行配合当局对楼市的调控。也有观点认为，之所以房贷利率上浮是因为银行没钱了，因为到银行存钱的人少了；再有就是银行理财业务被严查，表外资产转表内，庞大的表外理财资金表内很难消化，所以这部分到期理财产品挤占银行表内贷款，银行贷款额度没了，只能调高房贷利率，让这些人知难而退。
广州某国有大行地区相关负责人也对此表示，今年表外信贷需求回归表内，银行总体信贷规模是较往年紧张的。
而对于未来房贷利率是否还会上行，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从利率数据来看，2014和2015年的降准降息形成了低成本利率。从目前的趋势来看，这一波低成本利率已经开始慢慢走向上行的通道。而且整个资金面收紧将是一个大概率事件，资金面收紧将带来房地产行业银行贷款利率的上涨。
事实上，如果不是房贷利率连连上调，刚需购房者已迎来难得的出手机会。
根据国家统计局公布的2月70个大中城市住宅销售价格变动情况，房价已告别快速上涨阶段，总体走势为震荡下行。易居研究院报告指出，2月70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为0.2%，连续两个月回落。其中，一线城市受制于严厉的调控政策和预售审批，房价步入下跌通道，目前已连续7个月滞涨。然而，绝大部分人买房还是要通过贷款来实现，房价滞涨难敌房贷成本飙升。“刚提交了申请贷款的材料，就听说房贷利率又要上浮了。”在广州，刚需购房者林立（化名）近来过得心惊胆战。要知道，2016年8.5折（4.17%）还是广州首套房贷利率的主流；到2017年年末，广州已无执行基准利率的银行；今年2月，广州首套房贷平均利率更新为5.37%。
房贷利率不断变化，严重干扰了林立的购房计划。从2017年6月起，他便一直关注广州天河区骏景花园的二手住宅，希望房价从高点时的50000元回落到42000元的心理价位。林立对新金融记者表示，去年3月广州还有银行针对首套房贷执行8.5折利率，一年之后已普遍上浮10%至15%。“最近出了一套450万元的100平米房源，中介告诫我不要再犹豫，等房价降至预期是不可能了。我被个别银行房贷利率上浮40%的消息震惊到了……如果房价降30万元，贷款成本多了100万元就尴尬了。”
不同档次的房贷利率，对购房成本的影响究竟有多大？以贷款200万元、30年等额本息还款计算，8.5折的还款总额为351万元，月均还款9745元；若以基准利率计算，还款总额为382万元，月均还款10614元；按照极端情况利率上浮40%计算，还款总额高达472万元，月均还款13119元。
渤海证券分析师提醒，房贷利率的抬升速度远超想象，对于刚需者来说，接下来一段时间买房就是赛跑。“目前海外加息形势严峻，就连欧洲央行都朝着退出宽松迈进了一步，国内贷款基准利率将面临现实性上行压力。未来一旦基准利率上调，银根缩减将令购房成本变得更高。”

房贷一向是银行的优质业务，按照惯例春节后银行贷款额度也会相对充裕。然而，今年各地银行房贷利率“涨声一片”，个别银行甚至暂停放贷的动机何在？苏宁金融研究院宏观经济研究中心中心主任黄志龙认为，这与居民债务风险隐患有关。2017年年末，中国个人住房贷款余额高达21.9万亿元，占整个居民部门贷款余额的70.2%；居民部门债务占GDP的比重（即居民杠杆率）也从2015年的36.4%大幅升至48.3%。居民杠杆率急剧上升，迫使监管部门对于居民加杠杆行为从鼓励变为抑制。2018年1月，银监会明确提出要努力抑制居民杠杆率，重点是控制居民杠杆率的过快增长，打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为，严控个人贷款违规流入股市和房市。
黄志龙表示，财务可持续方面的考量也是银行开展房贷业务的动力不再强烈的重要原因。易居房地产研究院副院长杨红旭对此表示认同：“连理财产品收益率都超过5%，银行给购房者发放利率4.9%或以下的房贷变成了亏本买卖。至于二套房贷利率，上浮空间就更大。”
历史数据显示，银行存贷款业务的息差保持在1.5个百分点左右，才能保持财务可持续不亏本。从银行资金成本的两个基准来看，理财产品2月平均预期年化收益率创下31个月新高，为4.91%；2017年年末，银行同业存款利率也攀升至5%左右。据此推算，要维持1.5个百分点左右的息差，房贷利率或将升至6.5%左右。
不愿透露姓名的业内人士表示：“随着房地产调控周期被历史性拉长，金融监管力度不断加强，可以预见接下来的房贷利率上涨周期起码3年，最多可追至5年。调控最好的情况是全国房价温和回落，但不管房价走势如何，今后买房成本是越来越高了。”

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利息5.63%

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基准要要一调高...加上上浮20%...接锅的热情被抑制了