房地产商陷入预售陷阱

寂静回声

现在，在中国十大房地产开发商负债中，预收收入（指房地产开发商资产负债表上预售或合同销售额一栏）的占比已经超过了总债务的占比。根据2019年上半年财报，它们的预收收入之和在6月份上升至略高于4,000亿美元的水平。

在中国，楼盘一开工，开发商就开始预售，但往往楼盘完工要等上好几年。这种操作下的预售销售占到房地产总体销售的85%以上。

在中国房地产开发商发行的债券中，收益率超过10%的情况并不罕见，在这种情况下，预售房屋成为一个具有吸引力的融资来源。开发商不需要为预售合同支付利息，也不需要向购房者承诺具体的完工日期。在预售房屋方面，中国没有托管机制，开发商可以拿到购房者支付的所有款项。

但这种情况不会永远继续。在某个时刻，已经承诺的房产必须得建造出来。

根据国家统计局数据，直到2016年初左右，住宅峻工与预售的关系还相对密切。其中道理不难理解：今天的预售就是明天的峻工住宅，因此两者应高度一致。但自那时以来两者以一种极端的方式出现背离。如今峻工量远低于2014年的峰值，但预售继续激增。在截至8月份的12个月里，国家统计局的数据显示预售建筑面积是峻工面积的两倍多，两者的差距超过了6亿平方米。

发生这种背离的一个原因很可能是开发商在销售过量库存。2015年至2018年该数字大幅下降，在上次信贷狂潮中库存增长了约一倍。通过获得预付现金而不是举债来建造他们还没卖出的房子——这些房子可能永远卖不出去——意味着公司不再建造到处都是空置公寓楼的鬼城，这保护了房价。

但这仍使开发商容易受到需求下滑的冲击，或者更有可能面临来自监管部门的整顿。

开发商将不得不完成一整年的建设量，才能消化过去一年中达成的预售合同，更不用说之前的预售合同了。中国的媒体上已出现了购房者的抱怨，而且这种情况可能只会越来越多。据报道，河北省的一名女子2015年买了一套位于22层的公寓，但最近才发现这栋楼最高只有18层。

去年夏天，中国的个人对个人(P2P)贷款机构发现，即便是小规模的公众不满也可能促使政府对不正规的金融活动进行打击。与许多国家一样，住房在中国人对金融安全的理解中也具有象征性意义。如果政府担心社会契约受到威胁，那么要求开发商兑现承诺的政治压力将是巨大的。

若果真发生这种情况，房地产开发商可能会希望他们当初是从债券市场、而不是向中国中产阶级借的钱。