二季度北京写字楼空置率

寂静回声

近日 ，多家机构发布了北京写字楼市场的半年报。由于写字楼持续入市，但需求依旧低迷，北京写字楼空置率持续上升。在多家机构的统计中，北京写字楼空置率均已超过10%，同环比均有大幅上升，有机构表示已达到近十年来的高点。同时，写字楼租金也受影响大幅下降，同比降幅接近两位数。甚至连金融街商圈的租金，都有下挫迹象。

多家分析机构预测，受经济的下行压力影响，租赁等需求尚未完全恢复，而下半年写字楼供应还将集中入市，下半年北京写字楼市场租金水平继续面临下行压力。

空置率创近十年新高

近日，戴德梁行发布报告指出，北京全市和五大核心商圈市场空置率达到16.2%，环比上升2.4个百分点。而第一太平戴维斯的数据则显示，二季度北京写字楼平均空置率环比上升 0.4个百分点至13.6%，同比上升4.9个百分点。

其中，核心商圈的空置情况相对较好。戴德梁行报告显示，二季度来看，中关村写字楼空置率最低，仅为2.5%；中央商务区空置率最高，达到16.5%；燕莎、东二环和金融街的空置率分别为11.1%、6.8%和2.9%。

供需失衡，被认为是北京写字楼空置率上升的主要原因。从历史数据来看，北京写字楼的供需矛盾早已存在。据戴德梁行统计，2010-2019年每年新增供应平均值为57.7万平方米，而净吸纳量均值为54.7万平方米，自2016年以来北京写字楼的新增供应量一直大于年吸纳量，截止今年上半年，北京市写字楼的总存量已经达到2065.8 万平方米。

疫情的影响还在进一步显现。尽管整体市场吸纳量较一季度有所上升，但北京全市净吸纳量已连续第二个季度为负值。世邦魏理仕的一份数据显示，今年第二季度，北京优质写字楼市场的需求缺口达到38700平方米。

供应方面，北京2020年上半年新增的写字楼供应全部为甲级楼宇，其中中央商务区的三星大厦竣工进入北京甲写市场，最为引人关注。而据Cresa世桦嘉润预测，在2020年下半年，北京市预计将迎来共计超过85万平方米的新增供应集中入市。

需求方面，北京写字楼市场出现明显分化。Cresa世桦嘉润数据显示，受益于新入市项目的良好预租情况以及诸多业主提供的大幅租金优惠，北京甲写市场的净吸纳量在二季度录得37,210平方米，环比增加约29,800平方米。但由于租户的抵御风险能力整体弱于甲级写字楼市场，以及甲写租金下调的综合影响下，本季度全市乙级写字楼市场的净吸纳量仅为-79,300平方米。

楼宇品质较高且租金具有吸引力的丽泽商圈持续青睐，成交面积占比跃居北京市首位。

北京写字楼租赁成交面积各商圈占比

数据来源：Cresa世桦嘉润

有机构分析指出，北京写字楼市场下半年需求和供应均会回升，但由于需求恢复的速度可能远不及供应，2020年的空置率或将逼近历史高位。

租金整体疲软

面对持续走高的空置率，业主们为了最大限度地减少损失，纷纷将租赁策略的重心从维持租金水平转向提升出租率，写字楼市场的租金水平开市受到影响。

据戴德梁行统计，二季度北京全市写字楼有效净租金，按建筑面积计算，为每月每平方米人民币358.5元，环比下降5.0%，同比下降9.5%。

从商圈来看，戴德梁行的数据显示，北京几大核心商圈，包括此前一直坚挺的金融街板块，租金相比一季度全部环比下降。

其中，降幅最大的商圈是丽泽，相比三个月前下降了13.3%，其次是燕莎和中央商务区，分别下降了6.3%和5.4%。租金一向坚挺的金融街，甲级写字楼租金同比降幅达到了3.7%，在北京几大核心商圈中降幅位列第四。而中关村商圈则最小，只有1.5%。

数据来源：戴德梁行

多位分析人士认为，二季度北京的疫情出现反弹，国外疫情继续蔓延，国内外的经济整体环境疲软等不利因素必然影响写字楼市场的回暖，预计下半年大量新增供应的集中放量，将导致空置率进一步攀升，在竞争加剧的情况下，租金水平将承压下行。

不过，未来北京的写字楼市场也并非黯淡无光。业内人士指出，遇冷的写字楼市场也存在着结构性的机会，市场呈现一些分化，比如配送类、线上的培训教育等表现较好的行业经常扩租。

分析机构认为，其中涉及的5G、人工智能、数据中心、工业互联网等高科技领域，更是为北京科技创新中心的定位注入新动能，未来将为写字楼市场创造更多租赁需求。北京作为第三产业最为发达的城市，在服务业扩大开放和发展新基建的政策鼓励下，写字楼市场前景也将保持乐观。

（作者：宋兴国 编辑：李博）