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美国华人生活网
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根据2024年美国人口普查资料，约57%的18～24岁年轻人与父母同住，没有意外这是最大比例的群体；约18%的25～34岁成年人住在父母家，这个年纪的群体，比例瞬间下降，不难理解多数人到了这个年纪，已经要外出工作，所以多数都搬出家独立生活。
到了35岁以上，和父母同住的比例更少了，只剩下5.9%，换句话，100位35岁以上的美国成年人，仅有约6位与父母同住。其实在35岁以上的年龄段，数据已经没有提供精确的分龄，直到65岁以上，比例几乎是零，因为父母一般都已经过世了。因此，从数据看来，美国人尤其到成年以后，仅有非常少的比例和父母同住，即便到了父母比较年长的时候，比例还是很低。
在从族裔来看，根据2021年皮尤研究的数据显示，约29%的25～29岁的亚裔成年人与父母同住，远高于白人同年龄层的18%。没有意外，亚裔拥有最高的比例。
在西班牙裔、拉丁裔，约26%～28%的25～29岁族群与父母同住。可能的原因是，拉丁裔的家庭向心力较强，传统文化支持多代共居；加上家庭收入中位数可能略低，也促进合住的情况。
再来看非裔美国人，与父母同住的比例亦偏高，但略低于亚裔与拉丁裔，该年龄段约24%的成年人与父母同住。
白人是与父母同住比例最低的族裔，只有约18%～20%，传统上白人较重视独立生活，所以离家年龄相对较早。
为何和父母同住？研究中指出三个主因是，一、文化价值观：亚洲与拉丁文化中，多代同堂是常态或被视为孝顺的表现；二、经济因素：族裔间的薪资与财富差异也影响搬离家庭的能力；三、居住地区：居住在高房价地区，如加州、纽约市的少数族裔，更可能与父母同住，否则单独居住的成本太高昂。
其实现在高房价时代，与父母同住的比例也有升高，尤其在疫情之后，通胀严重、生活成本问题和健康问题，导致和父母同住增加，在美国主流社会中没有那么羞于见人，相较数十年前有显着的增长。在美国1960年代，仅约有7%～11%的成年人和父母同住。
和父母同住在现代还有几个优点：
1.节省金钱：这有多个方面，其一是房租支出降低，可省下住房、水电、网路等生活成本，有助于储蓄、还债、投资或为购屋准备首期。另外一方面，现代的长照机构的费用越来越高，许多家庭其实负担不起，如果子女愿意负担起照顾责任，对两代人来说确实会省下大笔资金。
2.家庭支持：父母和子女可获得情感支持与生活照应，如生病、工作压力时的慰藉。若生了孩子，祖父母更能帮忙照顾，增进祖孙情之外，也节省托育费用。
3.照顾父母：便于就近照顾年迈的父母，减少他们孤单、就医不便等问题。通常多代同堂就是一种孝道的展现，或家庭凝聚力的表现。
4.文化传承与情感连结：促进与长辈的交流与文化价值观的传承，特别对亚裔、拉丁裔族群来说很重要。
和父母一同居住，固然很好，但还是有许多“不愿意”的原因：
1.缺乏隐私与个人空间：两代人的生活习惯差距很大，容易造成摩擦。年轻一代难以有自己的社交、恋爱或休息的空间。
2.代际冲突：在教育观念、理财、作息或饮食等方面都可能产生冲突。尤其当双方都是成年人，对“谁当家作主”常有模糊地带。如果有了孩子，年轻一代对孩子的教育理念肯定会不同于上一代，特别是在西方长大的孩子，相对华人文化成长起来的上一代，在各方面的差异都极大。如果想要住在一起，双方都要有很清楚的认知，和可以妥协的空间。
3.降低独立性：同住也可能导致孩子延后独立思考，与生活能力的建立。尤其在西方文化中，有时将与父母同住视为“未脱离父母”，可能会被同事嘲笑。
另外，对美国华裔而言，要不要与父母同住，更有以下一些常见的困扰：
1.文化价值冲突：孝道与个人自由的拉扯，在传统华人文化中，“与父母同住、照顾父母”被视为孝顺。然而，在美国主流文化中，成年后独立自主是普遍预期，与父母同住经常被视为“不成熟”，甚至是“失败”的表现。所以，华裔子女常处于这两种价值观之间，可能产生内疚或矛盾的心理。
2.私生活受限：华人父母常有较强的参与或控制欲望，可能会干涉子女的饮食、交友、甚至职涯选择。华裔子女即使成年后，仍与父母同住，也常被父母“视为小孩”，导致缺乏完整自主权。在华人家庭中，成年子女还让父母照顾、准备三餐的情况非常普遍，父母也热衷于此。相反，如果子女不愿意被父母照顾，还可能被当作不孝顺的表现。
3.婚姻或亲密关系受影响：与父母同住可能让谈恋爱、结婚或建立自己的家庭空间变得困难，尤其若父母不愿放手或过度干涉，都会导致孩子婚姻受到影响。中国有句俗语：“不听老人言，吃亏在眼前。”的确是有道理。不过，过度关心，不敢让孩子放手飞，不可否认也是一大问题。
经过以上的考虑，如果您打算和父母一起住，或者和自己的儿女同住，这时候有几种房型会非常适合两代人或三代人同住，毕竟有好的住宅条件，在客观条件上，更能避免一些生活上的摩擦。
1.双主卧设计：父母与子女各自有完整主卧与卫浴，避免共用造成不便。2.一楼卧房或套房：适合年长者行动不便，无需上下楼梯。3.独立出入口或ADU（附属住宅单位）：保障双方出入隐私。
4.开放或封闭式厨房：视家庭习惯与饮食调整，假如以父母下厨为主，或许可以考虑中式的封闭厨房。5.充足的公共空间：例如双客厅、家庭娱乐室、宽敞餐厅，让彼此都有适当的休闲。6.可扩充空间：如果房产有可地下室、阁楼、或后院能增建ADU都是非常理想的，以便日后想要打造另一个活动空间，或居住的弹性。
对于外部环境来说，社区的选择也很重要，尤其有疾病在身的父母，最好选择靠近医疗机构，方便就医或处理紧急的健康问题。还有交通问题，是否靠近高速公路、公共运输，让老年人容易购物、自由外出方便。
治安也是要好好考虑的因素，尤其是老人白天常留家中，治安良好格外重要。像是前阵子，某些社区经常有专门针对华裔年长者下手的罪犯，抢走钱包、车子，甚至暴力攻击等，都令人感到忧心。
还有社区的友善程度也要考量，是否有老人中心、公园、步道等休闲设施，让老人随时可以到户外运动、散步也非常重要。
最后，我们来看看在政府的政策方面，有些能对年长者提供更多的优惠。例如在加州2021年正式实施19号提案，对年满55岁以上的屋主提供税收优惠，在他们选择搬家后，仍可携带原房屋的低税基（Assessed Value）到新房产。
过去这项税务优惠，仅限于加州部分县市、而且只能搬一次家，现在19号法案全加州适用，可搬家最多三次，也不再限制新房产的房价是否同价或更便宜，但如果新房价比原房产价格更高，也只要补缴差额税。
对想与父母同住的人来说，会让老年父母愿意搬家，而不用担心房产税暴增，是鼓励代际同住的重大政策之一。
此外，联邦层级对照顾年长父母也有一些税务优惠，比如可将父母列为受扶养人，享有税额抵免与税务级距调整；支付的医疗费用、照护支出也可以选择抵扣，减轻子女的经济压力。
美国老年人正在远离生活成本高昂的城市和郊区，去乡村颐养天年。
这种向偏远山区和湖区迁移的举动有助于扭转农村人口的长期下降趋势。新罕布什尔大学(University of New Hampshire)人口统计学家Kenneth Johnson指出，从2020年4月到2023年7月，最受退休人士青睐的农村郡县的人口数量增加了4%，而整个美国农村地区的人口增长率不足1%。
婴儿潮一代常常发现，他们的退休储蓄在乡下变得更值钱、更耐用了，不过，农村生活也有不少挑战。
在这些地方，医生和护士可能比较短缺。这里的冬天可能很难熬，杂货店距离住处有很长一段车程。老年人必须身强体健或者有足够的帮手才能铲除车道上的积雪或提前堆放好过冬所需的柴火。
以下七位退休人士表示，他们在权衡利弊后发现，移居农村基本上还是值得的。
Jim Moore在退休后离开曼哈顿，搬到缅因州的近岸岛屿韦纳尔黑文，这里远没有大城市那么拥挤，生活成本也低得多，他发现自己的钱更耐用了。
韦纳尔黑文的常住人口大约1,300人，不像纽约那么活力四射、餐馆林立，但63岁的Moore表示，他“来对地方了”。他说，岛上友好的文化让他想起了在康涅狄格州农村长大的经历。
Moore原先在金融服务公司从事通讯工作，2000年第一次来韦纳尔黑文的时候他就知道，他想在这里生活。
在2018年失业并发现新工作不太令人满意后，Moore在61岁的时候选择退休，然后完全定居在韦纳尔黑文，那里是龙虾养殖户和艺术家的聚居地。
他的现金账户里有57.5万美元，退休账户里有160万美元，每年的支出大约5.5万美元。
他每年的收入约为5万美元，其中包括3万美元的社安金和1.2万美元的存款利息。另外，他为朋友们做园景工作（他更喜欢称之为自己的“草坪修剪帝国”），每年可以赚7,000美元左右。
Moore是单身，他的社交生活主要是和朋友们聚餐以及参加狮子会(Lions Club)的活动，会员们通过这些活动为慈善机构筹款，背诵美国的《忠诚誓词》(Pledge of Allegiance)并高唱《美哉美利坚》(America the Beautiful)，Moore发现这些活动“惬意又令人欢喜”。
他和他的混种梗犬埃拉(Ella)喜欢沿着岛上的小路散步。朋友们会带他去划船，送他新鲜的龙虾。
他说，缅因州的冬天很长，燃油和食杂价格高昂，因为它们必须通过轮船运进来。他会定期去大陆采购——岛民称之为“去美国”——每次都要小心翼翼地避免错过最后一班渡轮。
为了避开严寒的冬天，他最近花6万美元在密西西比州的纳奇兹买了一套房子，这个密西西比河沿岸城市以南北战争前的豪宅而闻名。他打算花大约14万美元来翻新这栋房子，然后租给游客以抵消开支。
他还花了12万美元在韦纳尔黑文海岸购置了2英亩土地（约8,093平方米）。他打算在上面建造个一居室小屋，然后在夏季租出去。
这三处房地产每年要交不到6,000美元房地产税，房屋保险费是2,100美元。缅因州房产每年的取暖费和电费为2,300美元。再加上每月450美元的健康保险费和48美元的渡轮费。
Moore说，他在购房和翻修方面的支出超出预期，但拥有这些房地产所带来的快乐值得他冒这个险。在看到朋友们因为健康问题而离群索居后，他改变了自己的消费理念，决定“活在当下，以后的事以后再说”。
几年前，艾伦(Allen)和戴安娜·松塔格(Diane Sonntag)在全国范围内寻找生活成本最低的最佳养老胜地。
加利福尼亚州、俄勒冈州、密歇根州和伊利诺伊州因为成本高而被淘汰。
最后胜出的地方是：戴安娜女儿所在的密苏里州罗杰斯维尔。
2020年，这对前法庭记者夫妇以35万美元的价格卖掉了他们在亚利桑那州图森市的房子，花21.9万美元在罗杰斯维尔购买了一套差不多大的房子，抵押贷款利率为3.5%。
她说，他们俩拥有30万美元的退休储蓄，这笔钱在密苏里州比在亚利桑那州耐用多了。
密苏里州的油价和房屋保险费要便宜得多。他们喜欢在乡村驾车长途旅行，并表示很庆幸远离了城市中的犯罪和其他生活弊端。
这里的生活节奏比较缓慢。艾伦注意到，最近社交媒体上有一篇帖子提到某人的奶牛从牧场逃跑了。
刚开始的调整期很艰难，主要是因为疫情封锁措施使他们很难交到新朋友。
65岁的戴安娜在重新开放后立即投入新社区的活动。她现在是所在教会的会计，并且志愿担任选举法官。她说，她每周至少要照看一次外孙。
83岁的艾伦关注股市，他会坐在电脑前阅读财经新闻，获取投资想法，偶尔还会对两人退休投资组合中的股票和基金进行交易。
他们密切关注自己的支出。两人每年大约可以获得10万美元退休金和社安金，这笔钱一拿到手就要被花掉，主要用来偿还他们剩余的25万美元房贷，以及支付房屋保险费、汽车贷款、处方药和食品杂货。大多数晚上，艾伦负责做晚餐，戴安娜负责打扫卫生和洗衣服。
给戴安娜买新书或者给他们的两只宠物狗买零食都属于奢侈花销，而且这对夫妇很少出门旅行，因为费用太高了。
“尽管生活在一个生活成本较低的地区，但通胀还是让我们很难存到钱，”戴安娜说。
把两只宠物狗寄养一晚的费用约为80美元，所以，对钱包比较友好的做法就是让亲朋好友来看他们。
乡村生活意味着开车的时间增加了，有时候还需要开夜车。
虽然搬家之后刚开始可能很困难，但随着时间的推移，适应起来会变得越来越容易，艾伦说。他还说，关键的一点是，拥有一个志同道合并且愿意开启新篇章的伴侣。
“你余生的美好时光即将开启，”他说。
吉姆(Jim)和莎朗·欧文(Sharon Erwin)知道自己退休后不想住在加州：极端严重的交通拥堵会让他们动弹不得。
大约20年前，他们卖掉了位于约巴林达的房子，获利近40万美元，然后搬到了科罗拉多州帕克，位于丹佛以南大约半小时车程处。后来他们觉得帕克这个地方也太拥挤，于是2017年再次卖掉房子，净赚大约30万美元。
这对夫妇随后定居在大约200英里（约320公里）外的科罗拉多州甘尼森，也就是他们儿子上大学的地方。
他们喜欢在高山上仰望星空。住在海拔近8,000英尺（约2,438米）的地方，他们可以在夏天开着窗户舒舒服服地睡觉。
“这里简直就是老家伙的天堂，”71岁的吉姆说。他退休前是一名房地产评估师。
吉姆和72岁的莎朗能够睡得安稳，还有几个因素也功不可没：住在生活成本较低的地区、无债一身轻以及保守的投资策略。
他们的年收入约为12万美元，主要是投资所得和社安金。在他们的投资组合中，大约23%是股票，其余主要是债券、人寿保险、年金保险和现金。
他们每年的支出约为9.6万美元。其中，每年的房屋保险费约为2,500美元。夏季每个月的水电费约为250美元，冬季在600到800美元之间。
这对夫妇表示，和加州相比，甘尼森让人超支的机会不多。
“这里没有大型购物中心，也没有专业体育场馆和高档餐厅，”吉姆说。“这可以说是强制储蓄了。”
莎朗喜欢和朋友们一起在布卢梅萨水库(Blue Mesa Reservoir)划皮划艇，吉姆则在那里免费教人划船。每周，她还会抽出几小时帮忙照看住在附近的两个孙子女。
到了冬天，他们会穿着雪鞋远足，还会去滑雪。淘旧货也是他们的一项爱好。最近从旧货店淘到的一件宝贝是：售价5美元的设计师衬衫。
他们指出，在这里看专科医生可能是一件难事。吉姆最近预约的一位胃肠病专家距离他家有三小时车程，而他的一位家族友人因为严重的腰背问题需要被空运到大章克申接受治疗。
尽管如此，他们说，住在这样的自然环境中还是利大于弊，因为这里的水清澈见底，还能吃到他们吃过的最好的牛排。而且，没有交通困扰。
“在我们美国农村，看的都是屋外环境，而不是屋内，”吉姆说。
吉姆·贝茨(Jim Betz)和洛林·齐克(Lorraine Ziek)在纽约州南科特赖特生活和工作了多年，这个小镇位于纽约卡茨基尔山脉，奶牛的数量比人都多。他们从未想过搬走或者在其他任何地方退休养老。
“我从未想过我会变得很有钱。但我们如今不仅在物质上很富足，在共同生活的精神层面上也很富足，”洛林说道。她补充说，她和吉姆“在规划退休这件事上确实做得很出色”。
64岁的吉姆之前经营修理农机的生意。多年来，他在奶牛场做一些喂牛和挤奶的工作，以换取免费住房。
64岁的洛林勉力储蓄。她说，她把省下的房租存了起来。她原先是一名厨师和营养师，后来加入了美国邮政部门——主要是为了获得健康保险。
洛林的401(k)类型账户中有72.5万美元。这对夫妇的个人退休账户中还有90万美元，经纪账户中有65万美元。洛林是南科特赖特等地的前邮政所长，每月可获得870美元的养老金。他们打算将领取社安金的时间推迟到67岁，届时他们将有资格获得全额福利。
当洛林从母亲那里继承了20万美元后，他们买下了那栋建于1840年的房子。她首先用这笔意外之财的一部分购买了两件皮大衣，对于这次挥霍，她并不后悔。
在60岁退休之后，洛林表示，他们花了一些时间去适应这种闲暇生活。在天气温暖的月份，这对夫妇会沿着特拉华河骑行，中途停下来和邻居聊天。
洛林负责修剪草坪、做饭、整理花园、制作蔬菜罐头和采集植物。她最近采集的一些草药有金缕梅和嚏根草。
吉姆在一个邻居的农场里帮忙，对方会送他甜玉米作为回报。他拥有十几台古董拖拉机，夫妇俩会参加古董拖拉机展。
冬天，他们喜欢一起读书，把炉火烧得旺旺的。
他们每个月的预算约为2,300美元，其中500美元用于购买杂货，200美元用于水电费，100美元用于花园用品。他们每年需要缴纳3,600美元房产税，每月通过邮局支付225美元健康保险费。
夫妇俩身体都很健康，但他们预计，最终还是要搬到距离医生以及提供送货服务的商店更近的地方。
“如果你只有60多岁或者70岁出头，乡村生活对你来说没问题，”洛林说。“但我可以预见未来将面临的一些挑战，所以我会享受现在的每一天。”
老年护理资讯和支援资源网站 Caring.com，发布了一个长者幸福指数，展现了长者在哪些地方过得幸福。
专家以一系列退休生活品质因素而编制出这个指数，这些因素包括整体幸福感得分、生活成本、平均预期寿命、医疗保健的可近性、60岁以上居民的身心健康状况，以及长者所获支援服务等。
位居榜首是犹他州。在 Caring.com的幸福指数里，以10分为满分，犹他州获7.69分。这个评分主要基于该州为60岁以上人士所提供的支持。这里的长者更健康，更少孤独感，也更有可能参与社区志工工作，这使得退休生活更加令人满意。
然而这些优势是有代价的，犹他州的长者照护费用高于全国平均水平，截至2024年，典型的辅助生活机构每月费用为4150元。如果你较一般退休人士更富有或更有经济保障，或许犹他州是个理想的退休之州。
其次是爱达荷州，得分为7.38，是以该州长者的人口密度以及服务、支持资源的可及性而得出。
较犹他州幸运的是，它是对长者税收友好的州份，社会安全福利无需缴税，销售税和房产税相对较低，可以节省开支。
康乃狄克州排名第三，得分为7.01。该州长者的预期寿命位居全美第三，整体健康状况也排名前十。如想在退休后长寿且保持健康，康州可能是理想的选择。
不过康州对长者并不是一个友善的税收司法管辖区，没有退休收入的税收优惠，而且可能需要支付相对较高的房产税和遗产税。这里的生活成本也明显较高，退休人士每月独立生活费用平均4661元，比全国平均高出52%。
特拉华州(Delaware)与康州并列为7.01，在长者健康状况方面排名第9，是独居长者比例最低的5个州份之一，这意味着在此不容易受到社会孤立。
这个州对长者的税收政策尚算优惠，独立生活的平均每月费用为3862元，仅比全国平均高出26%。在此安享晚年也算不错。
排第5的内布拉斯加州，是“股神”巴菲特(Warren Buffett)的家乡，若想沾上他的财气，在这里退休花费并不多。
独立长者的平均每月生活成本仅1917元，比全国平均低37%，若希望退休后仍能保住储蓄，内州应该列在名单上。
以前我们都认为美国房子好便宜，用几十万美元就可以买到带有前后院的独立房。但是，这种光景已经一去不复返！根据最新的统计，美国中位数房价到达百万等级的城市，已经高达550个！但是，在2023年，还只有491个。
今天，有一半的美国人难以负担住房费用，其中有不少人，舍弃度假、放弃吃美食、选择加班！
什么是负担得起的房价？经济学家一直在讲，不管是买房或租房，每月在住房上的支出不应该超过家庭收入的30%，这就算是负担得起的费用，如果房价是当地中产阶级负担得起的价格，就可以称之为经济适用房。
以美国人口普查局2022年，最新的人口调查数据显示，全美家庭收入中位数为74,580美元。这比2021年估计的76,330美元下降了2.3%。
74,580美元的每月百分之30，大约等于1,865美元，这个数字就是所谓负担得起的住房费用的门槛。但是我们再看看房价部分，今年2月份，全美房地产经纪人协会统计的数据显示，各类型房价中位数达384,500美元，年增幅是5.7%。所以我们假设，家庭收入74,580美元的人，购买384,500美元的房产。
我们使用30年固定抵押贷款利率，利率设定是7%，经贷款计算器计算后，每月的还款会是2,365美元。这个数字已经占到家庭月收入的38%，所以不能算是负担得起的房价，要是以七八万美元的家庭年收入，但是却住在所谓的美国一线城市，房价可能高达一倍，每月还款就会到达大约4,800美元，那就会到达年收入的77%以上，这会是相当沉重的负荷！
有一个退休金法规可以特别留意，美国国税局通常会对59.5岁之前，从退休账户提款的人课税，但是对于符合条件的首次购房者，他们最多可以享有免税借贷1万美元的资格。就是可以当作应急之用吧！
房地产网站Redfin最近的一项调查发现，美国有一半的房主和租屋者难以负担住房费用。这项全国性的调查，有2,995名受访者，其中有1,494人表示，他们有时或经常，或严重难以支付定期租金或抵押贷款。
这其中多数人，有34.5%表示，他们在过去一年里，放弃了假日努力工作，来减轻每月的费用。有些负担更困难的人，有22%表示，他们用不吃饭来支付费用，也就是说，他们可能减少每月的食物花费，或是减少用餐来存下高昂的住房开销。
另外，有20.7%的人选择加班；还有20.6%人，用出售二手物品来增加收入；17.9%的人向朋友或家里人借钱；也有17.6%的人动用了退休储蓄；还有15.6%的人选择延迟或跳过去看病的医疗花费。
这项民调还进一步看种族之间的差异，他们发现黑人受访者有25.9%，选择用加班，来减轻每个月的住房费用；而西班牙裔的受访者，有28.2%最有可能用卖掉二手物品的方式，来支付账单；而选择不休假来支付费用，在亚裔受访者中，占有43.8%，白人受访者也占有39.6%。
经济学家们预计，明年收入增长速度将超过房价上涨速度，让许多美国人觉得住房更加负担得起。
线上房地产平台Redfin将2026年称为The Great Housing Reset，另一家房地产公司Compass也将其描述为New Era的开始。
川普政府已表示，计划在2026年优先考虑住房可负担性问题。尽管相关计划的细节仍然有限，但考虑到数年来房屋销售量一直处于历史低位，房地产市场似乎陷入停滞，因此，即使销售活动略有成长，也将标志着房地产市场的转捩点。
Compass首席经济学家Mike Simonsen表示，明年“全美市场上将有充足的库存，从而使销售额增加”。
自疫情爆发以来，由于住房需求远超供应，房价飙升。根据全美住宅建筑商协会（the National Association of Homebuilders）最近的报告，从2020年初到2025年第三季度，全美房价上涨了近55%。
由于银行利率居高不下，许多美国人无力负担房贷。与此同时，许多卖家不愿放弃多年前锁定的超低抵押贷款利率，推迟了房屋上市。
Simonsen预测，房屋销售数量最终将在2026年略有上升。
他表示，随着房主逐渐适应6%以上的利率，更多房主可能会决定在2026年出售房产，这将增加市场上的库存，并缓解价格压力。
今年，房价出现了一线温和的迹象，佛州、德州和加州等一些州的平均房价在2025年从高峰有所下降。
但Simonsen表示，不要指望2026年全国房价会大幅下跌，房价更有可能在当前水准附近持续徘徊。
他表示，“我们预测明年房价将上涨0.5%，基本上持平”，这可能由多种原因造成，不过政府改革可能并不包含在内。
即便如此，许多购屋者到2026年可能还是会觉得房价太高。
现在全美拥有最多百万房产的州，比一年前增加了59个，到达550个城市。所谓百万房产城市，指的是该城市的房价中位数到达百万美元的等级，加州是最多的，最新数据达到210个，这比后面五名城市的总和都还要多！后面二到六名是纽约州、新泽西州、佛罗里达州、麻萨诸塞州和科罗拉多州。几乎所有的州都有所增加，只有佛罗里达州、德州和德拉瓦州出现减少。
以都会区来看的话，纽约都会区展现最强劲的升值，一共有106个城市到达百万等级，而且仅相差一年的时间，竟然增加了24个，是所有都会区增幅最高的。其次是旧金山、洛杉矶、波士顿、加州圣荷西、西雅图、迈阿密-劳德代尔堡都会区、华盛顿特区、圣地牙哥和加州的圣玛丽亚-圣塔芭芭拉、圣罗莎都会区。
Simonsen指出，从长远来看，让住房更经济实惠的最佳方法是建造更多住房。
此外，抵押贷款利率对房价影响极大。2025年下半年，抵押贷款利率呈下降趋势。
上周，30年期固定利率抵押贷款的平均利率为6.18%，相比2025年初接近7%的利率水平，降幅可观。
Simonsen预计，明年抵押贷款利率将维持在6%以上，但情况可能会改变，劳动市场疲软或通胀下降可能促使美联储降息幅度超乎预期。
虽然抵押贷款利率并不直接跟随美联储的政策，但与10年期美国公债殖利率密切相关，而10年期公债殖利率会对美联储的举措做出反应。
Coldwell Banker Affiliates总裁Jason Waugh表示，如果劳动市场进一步疲软，劳工者对自身工作的稳定性感到担忧，购屋意愿可能会降低，从而对房屋销售造成压力。
Waugh表示，“对大多数人来说，买房是一项长达15年或30年的承诺。如果你对自己的收入来源或收入潜力没有信心，可能会暂停购房计划。”
据美国银行（Bank of America）称，几年前许多城市租金价格飙升，2025年租金增长开始放缓，租房者的压力得到了一些缓解。
根据该银行的内部支付数据，10月租金与去年同期持平，这是三年半以来的首次。
但是，这种缓解可能不会持续太久。
由于高额首付和每月抵押贷款还款仍然让许多美国人无法购房，Redfin估计，即使新建的公寓数量减少，租赁需求仍将保持高位。
根据Redfin预测，到2026年底，租金可能会逐年上涨约2%至3%。
本月初，川普总统暗示，明年将推行美国历史上“最激进的住房改革计划”。虽然白宫至今对细节保持沉默，但国家经济委员会主任凯文‧哈塞特（Kevin Hassett）上周在电视节目中暗示，相关计划将重点放在住房法规上。
他在福克斯商业频道上说，“我们可以通过制定法规来加快审批速度，还可以采取一些措施，例如奖励那些为人们建造新房屋提供便利的州。”
在过去的几个月里，川普政府提出了几项措施，让购屋变得更容易，包括50年抵押贷款计划和可转移抵押贷款。
白宫发言人Kush Desai在接受CNN采访时表示，住房是“川普总统可负担住房议程的首要任务”，美国人民可以期待更多好消息。
（本文参考了CNN的报导）
美国房地产市场目前呈现“冰火两重天”的景象。此前一直在热火朝天新建房屋的南部地区，库存激增使得房屋建造商陷入了困境，被迫推出降价和优惠措施，其场景甚至令一些专家觉得“很像2008年”；反观美国东北部和中西部，库存仍然紧张，房价在持续上涨。
在美国南方，比如佛罗里达州和德克萨斯等州，以及西部山地地区，之前的房屋建造热潮导致库存激增。
据Newsweek报道，房地产分析师Nick Gerli透露数据说，截至2025年2月，佛州房屋库存同比猛涨33.9%。
他表示，房屋的新上市量增加、保险和HOA费用上涨，以及外州移民数量开始减少等因素，都导致需求下滑，房价应声下跌。比如，蓬塔格尔达（Punta Gorda）的房价同比下跌了8.3%。而佛州全州房价在2025年预计将下跌5%。
反观美国的东北部和中西部，待售房屋库存仍然一如既往的紧张，房价仍在持续攀升，并未受到任何过剩的困扰，凸显美国南北区域之间的差异极大。
南方的房屋建筑商们为了清库存祭出了激进推销手段。Gerli在佛州坦帕（Tampa）附近拍到了一个名为“LGI Homes小区”的售房标语牌：“新房！零首付！”房屋中介网站Zillow的资料显示，该公司目前有价格在28.6万至38.3万美元之间的、超过20栋已完工的待售房屋，为推进下一阶段建设，不得不推出0%首付贷款和租购等各种优惠政策。
而大型建筑商Lennar更是推出了13%的销售奖励机制，创十年来之最。格尔利直言道，这种情况“非常像2007年房产泡沫崩溃前的巅峰景象”。
为何走到这一步？2008年次贷危机后，美国的房屋建造严重不足，导致库存长期低迷。而疫情后的需求激增推动了房价飙升。于是建筑商们纷纷开工，大力开建。
但好景不长，2022年的利率飙升削弱了购买力，许多买家开始保持观望。并满怀希望地等待着抵押贷款利率降低后再出手。这些都导致了南方的房屋库存积压。但与2008年的危机所不同的是，此次建筑商们未大幅减产。目前全美年化新房开工量为110万套，高于疫情前水平，而且主要集中于南方。
但美国东北部和中西部的情况却截然相反，库存稀缺支撑了价格健康地上涨。格尔利分析说，2000年代中期房屋开工的分布比较均匀，如今却偏向了南方，导致区域失衡加剧。南方买家占据优势，迫使卖家降价；而北方则供不应求，卖家稳坐钓鱼台。
哪些城市现在有最大的降幅，又有哪些下降的原因？值不值得进场？以下就分析前五大城市，而且大部分都是华人喜爱居住的地区！
1.奥斯汀
从2022年到2025年5月，下跌最多的是德州奥斯汀，下跌22.1%，而且年跌幅也到达3.6%。奥斯汀之所以降幅那么大，大致有四个原因：一个是疫情期间飙涨太快：2020–2022年间房价暴涨50%，导致房价基期过高。
其二，科技泡沫冷却，之前虽有大量科技业远端工作者迁入，但近年裁员与回到办公室工作的命令，从而减少了住房需求。其三，新屋供给暴增，建商错估高成长，大量开发导致供过于求。其四，是因为房地产投资过热，过多投资型买盘，在市场反转时，这些投资客率先撤出，也致使房价惨跌。
如果你重视长期资产成长，或稳定出租回报，可选择在奥斯汀科技园区周边，如圆石城（Round Rock）购房。短期翻售风险较高，但以低基期持有5–10年，有机会等待市场修复。
2.奥克兰
第二名跌幅最大的城市：加州奥克兰，也称屋仑，2022年到2025年5月下跌20.3%。大致有三个跌价原因：其一，当地治安与无家可归问题恶化，居民信心下滑，移出人数增加。
其二，遭受高房价、高利率的双重打击，湾区房价原本就高，利率一升购买力自然剧减。其三，远距工作人口离开湾区：不再需要承担高房价，人口外流至中西部或南部地区，虽然疫情之后人口有稍微回流，但是仍然没有回到之前的水准。
若以“湾区相对低价买进”为策略，可挑选学区或邻近捷运BART沿线社区进场。同样不建议短期操作，须等待区域安全与信心恢复。
3.纽奥良
第三名跌幅最大的城市：路易斯安那州的纽奥良，也称新奥尔良，跌幅达到18.1%。降价原因也有三个：第一，保险与天灾风险升高，风灾与洪水保险费暴增，影响购屋意愿。
第二，人口外流与经济结构限制，长期经济不振、人口流失压抑房价。第三，投资需求减退：疫情期间兴起的短租投资热潮快速退潮。
至于说纽奥良的进场时机，目前还是风险偏高，地处飓风带，多家保险公司退出路州市场。而且缺乏就业市场，导致租金成长有限。但如果可以找到跌幅达25%–30%以上的市中心区域，并且你熟悉当地法规，有资源经营短租，且可自负担保险与营运成本，则在旅游热区房产可能有获利空间。
4.旧金山
第四名跌幅最大的城市：是鼎鼎大名的旧金山，跌幅达到15.3%。主要因为科技业从财富暴增到回落，裁员加上股价震荡，导致财富效应消失。第二，移出人口增加，高生活成本、远距工作导致居民迁出至更便宜的地区。第三，商业区空置率高，市中心衰退拉低整体房价和信心，因此旧金山试图要改造空置办公室，缓解住房危机。
核心地段如海港区（Marina）、诺伊谷区（Noe Valley）等若价格再修正，可视情况进场。而且要注意，旧金山的投资型公寓回报低，须关注地税、HOA费和房客问题。自住可能是好时机，尤其若长期定居，如南市场区（SOMA）、市中心区跌幅更大，买家议价空间扩大。还有要注意，市区安全与无家可归问题尚未根本解决，需挑选地段，如诺伊谷区、内日落区（Inner Sunset）、海港区。
5.华盛顿DC
第五名跌幅最大的城市：华盛顿DC，跌幅10.8%也达到两位数。同样受到远程工作的冲击，居民回流速度缓慢，周边房产价值受到影响。还有本身房价基期高，在高利率打击下，购买力大幅降低。
虽然DC保有一定的政府稳定就业人口，但在疫情后，多数高收入族群选择搬离市区，迁往维州郊区或其它州。另外，受到联邦政府大幅裁员的直接影响，现在当地购屋需求减弱，而房源出现激增，房价自然下挫。
虽然联邦裁员造成短期压力，但郊区如阿灵顿（Arlington）、银泉（Silver Spring）或亚历山大（Alexandria）若跌幅到位，未来仍有回升空间。适合有耐心的资产配置者进场，但不适合短期套利。
如果要买投资房，必须留意DC的保护租客法规相当严格，无法随意驱逐租克之外，租金涨幅也会受到限制。还有，DC每年重新评估不动产价值，造成房产税基不稳，加上政府裁员与预算不足，可能衍生临时性税改或限制政策。
房地产网站Zillow公布2025年全美最热门房地产市场排行榜，房价负担得起成了入榜要件，前20名几乎清一色是中西部的中型城市，费城是唯一大都市，排名19。
费城房地产市场之所以有人气，主要也因为房价可负担，11月房价中间值为23万元。
费城入榜的另一主要原因是位于美国东海岸中心地带，介于纽约和华盛顿等主要就业中心之间。
此外， Zillow资深经济学家Orphe Divounguy表示，费城的文化、餐饮、音乐和艺术氛围也吸引人们前往定居。
Divounguy强调，房价的可负担性不容忽视。房价相对较低的地区房价上涨较快、在Zillow网站上更吸引人关注。
Zillow根据房价可负担性以及今年房产销售所需天数进行排名。
排行榜上十大最热门市场中，11月房价中间值多半低于35万元；这些市场靠近就业快速成长地区、或者位于重要通勤路线上，而且规模相对小，可营造社区氛围。
地处最热门市场的房屋往往几天内就签约成交，不需要好几个周，房屋价值不断增长。
前20名入榜城市人口多半介于10万到30万人，费城是唯一例外。
费城11月份房价中间值约23万元，较去年同期上涨近3%，今年待售屋签约的平均时间为20天；此外，在Zillow上搜寻费城房源的用户越来越多来自费城以外地区，显示对费城房产有兴趣的族群广泛。
费城所属的宾州今年只有Allentown跻身前十名。
纽约州Albany在 Zillow榜单排名第三，是东北部最受欢迎的城市。
Divounguy预计，房价实惠、房源充足的市场仍持续具有吸引力，人们将逐渐远离高房价、房源少的市场。
根据“美国房地产网站 Realtor.com”9月发布的最新《2025年最佳购房时机报告》，2025年10月12日至18日将是全年最适合购房的周期。在这段时间内，市场将呈现出对买方有利的罕见平衡，提供更多选择、较少竞争和价格优惠。
报告显示，这段时间预计库存量将增加，活跃房源数量达到100万套以上，接近疫情前水平。10月第三周的活跃房源将比年初增加多达32.6%。
从价格上看，房价平均比季节性高峰低3.4%，中位数房价为$439,450的房屋，与夏季高峰相比，买家可节省超过$15,000。不仅房价优惠，竞争也将减少。买家竞争将减少30.6%，使得出价更具优势。
同时，市场时间会延长。房屋在市场上的平均时间比高峰季节长两周，卖家可能更愿意接受价格谈判。
Realtor.com的首席经济学家Danielle Hale表示，这是近十年来对买方最友善的一年，预计秋季的市场动能将放大有利于买家的季节性趋势。
面对飞涨的房价、不断上涨的生活成本和动辄几小时的通勤拥堵，不少加州人终于“绷不住”了——而他们的新选择竟是一座从未听说过的中部城市：俄克拉荷马州的Tulsa。
这里不仅房价不到加州的1/3，甚至还提供一万美元搬家奖励，吸引远程工作者搬来定居，彻底开启一段新的生活篇章。
Tulsa Remote Program（Tulsa远程搬家计划）自推出以来，已吸引超过3600人成功搬入Tulsa，其中约15%来自加州。由于项目太过火爆，年申请成功率仅3%——低于哈佛大学的录取率。
该计划的核心理念是：如果你拥有稳定的远程工作，愿意搬到Tulsa长期定居，市政府将提供1万美元奖励金，帮助你开启新生活。
申请者需要通过背景调查、收入核实，并参加30分钟的面试，说明自己为何适合成为当地社区的一员。
项目管理者Justin Harlan强调：“我们寻找的是愿意留下来的人，不只是把这里当做‘跳板’的人。”
Laura Landers和丈夫曾在洛杉矶北好莱坞租住一间一室一厅，月租高达1900美元。有一天，她偶然刷到这个搬家项目，便抱着试试看的心态递交了申请。
她形容第一次听到“Tulsa”这个名字时完全没有概念，但当她真正踏上这座城市时，一切都超出了想象。
他们在当地看了约10套房后，以17.1万美元的价格买下了一栋三室两卫、面积约1800平方英尺的独立屋——这个价格在洛杉矶，可能连个车库都买不到。
“我一直想拥有自己的房产，但在洛杉矶根本不现实。”她感叹。
Tulsa没有高峰期的车阵、没有疯狂的房租，却有极富创意和活力的城市氛围。一位当地女性对她说：“这座城市既奇怪又时髦，而且充满创造力。”
Landers保留着原本的远程工作，在家办公，并加入了当地的瑜伽课和社区聚会。她说：“这里有种‘大城市的小镇感’，你可以真正‘拥有生活’，而不是每天只是在生存。”
远程搬家者的真实画像平均年龄：35岁
男女比例接近1:1
平均年薪约10万美元
90%参与者在搬来后至少居住满一年
超过75%的人选择留下
这不仅是一个“搬家补贴项目”，更是Tulsa在激烈人口竞争中脱颖而出的城市复兴策略。
随着新冠疫情改变了全球办公模式，远程工作成为常态，很多人开始重新思考：我为什么要住在这么贵的城市？
与此同时，美国房价持续飙升，全国中位房价接近50万美元，贷款利率突破6%，让许多年轻家庭望房兴叹。而像Tulsa这样的中小城市，正好抓住了这一波“逃离大城市”的趋势。
Tulsa远程搬家项目从2018年启动，正值美国中西部城市面临人口流失之际。如今，它已成为全国最成功的人才引流实验之一。
虽然激励诱人，但搬迁也绝非没有挑战。比如基础设施差距：医疗、教育、公共交通仍难与加州比肩；文化与价值观冲击：Tulsa属于“深红州”，政治氛围与“蓝州”存在较大差异；房价影响：本地经纪人表示，新居民往往愿意出价更高，可能推高房价，引发争议。当地地产经纪人Dustin Thames说：“本地人一般买20–35万美元的房子，而远程搬家计划的参与者则常买到55万美元的房产。”这在某种程度上正在改变原有的社区结构。
除了Tulsa，全美还有至少26个城市提供类似的搬迁奖励机制。
比如阿拉巴马州 The Shoals（包括 Florence、Muscle Shoals等地）：提供高达10,000美元的现金补贴，要求年薪≥52,000美元，分三期发放。
乔治亚州 Columbus为远程工作者提供5,000美元搬迁补贴，需在当地居住并年薪至少75,000美元，同时还有联合 coworking等福利。
堪萨斯州 Topeka其“Choose Topeka”项目可提供最高15,000美元包括搬家费、互联网补贴、文化机构会员等全方位支持。
印第安纳州 Perry County西路易斯维尔以西县城，为新居民提供共计7,000美元补贴（抵达时3,500美元，居住12个月后再发3,500美元）。
爱荷华州 Manilla提供免费建房地块，且入住头5年免房产税，非常适合有意自行建房的人
阿肯色州 West Memphis紧邻孟菲斯的城市，为搬入者提供补贴、特别活动、甚至与市长共进晚宴的体验。
肯塔基州 Paducah以艺术小镇著称，提供约6,500美元的搬家补贴、免薪税、上网补贴、文化机构通行证等多样福利。
西弗吉尼亚州 Morgantown等地（Ascend WV项目）为期限至少两年的远程工作者提供12,000美元奖励分期支付，并赠送户外运动设施与 coworking会员.
在美国买房的外国买家中，国内买家以绝对优势重夺冠军宝座。数据显示，国内买家占外国买家购房数量的15%，过去一年在美国买了11700套房产，同比大增83%。
要说互联网上最“表里不一”的人，恐怕非司马南莫属。这位经常批评美国的大V，却被人们曝出在美国购置房产，也被许多网友形容为恰流量饭的典型代表。
而过去一年，像“司马南”这样在美国买房的人并不少。
根据美国全国房地产经纪人协会发布的《2025年美国住宅房地产国际交易报告》显示，2024年4月至2025年3月期间，海外买家购买美国存量房的总金额达到惊人的560亿美元，较上一年增长33.2%。
更令人瞩目的是，海外买家的购房总量为78100套，这是自2017年以来首次出现的同比增长。
全美房地产经纪人协会（NAR）7月14日发布《2025年美国住宅房地产国际交易报告》指出，2024年4月至2025年3月间，外国买家共购买了价值560亿美元的美国房产，同比增长33.2%，交易量为78,100处，年增44%，为2017年以来首次回升。购房中位价达49.44万美元，创历史新高。
其中，中国买家仍是美国住宅房地产的最大外国投资群体。报告称，中国人在美购房总金额达137亿美元，年增83%，稳居金额与数量“双料第一”，占外国买家数量的15%。中位购屋价为76万美元，平均购屋价更高达120万美元。他们主要购入加州（占36%）、马里兰和纽约州（各9%），66%的购屋者用于自住、留学或度假。
全美房地产经纪人协会指出，中国投资人多为全现金买家，相比其他国家更少贷款。尽管中美关系紧张、签证收紧，中国买家仍积极涌入美国房市，因中共持续打压民企、经济疲软，促使资金外流以对冲风险。彭博社引述居外网CEO Kashif Ansari表示，中国人“更看重美国的高收益与法治保障”。
报告显示，除中国外，其他主要买家来自加拿大、墨西哥、印度、英国。购房者中56%为美国境内新移民或签证持有者，其余为境外人士。总支出虽仍低于2017年317亿美元的历史高点，但反弹趋势明显。
最受外国买家欢迎的五个州分别为：佛罗里达（21%）、加州（15%）、德州（10%）、纽约（7%）、亚利桑那（5%）。
当外国人在美国疯狂买房的时候，自然也少不了国内买家。
根据这份报告来看，外国人在美国买房的中位数价格打到了49.44万美元，而中国买家在美国买房的中位数价格则为75.96万美元，比全美中位数直接高出9成，而且七成国人在美国买房都是不贷款，直接用现金买。
七成国人全款现金几十万美元在美国买房，这些“司马南们”，还在做着类似的事情。
从报告来看，中国买家在美国买房的情况，是过去一年开始增长的。数据显示，中国买家占外国买家购房数量的15%，过去一年在美国买了11700套房产，同比增长高达83%，这也比例也远超其他国家买家，使中国成为美国房地产市场的最大外国买家群体。
而中国买家的购房方式也非常具有特点。
第一就是71%的国内买家采用现金购房，这一比例远超其他国家的买家。
第二，中国买家购房的中位数价格为75.95万美元，平均房价高达120万美元，显示出中国买家的强大购买力。
如果从2010年开始算起来的话，那么过去15年时间，中国买家累计在美国购买了价值2430亿美元的美国二手房。其中加州是国内买家的首选地，吸引了36%的国内购房者，其次则是德州和纽约。
为什么还有那么多“司马南”选择继续在美国买房呢？
以司马南为例，不管他如何辨别，其中最大的原因还是逃不过一个“利”字，更直白来说，就是为了自己或自己亲人的利益。
而美国买房的第一个好处就是资产保值和全球配置需求。美国房地产市场经过百年发展，各种机制都非常健全，透明度也很高，不会像一些新兴经济体那样暴涨暴跌，过去10年时间里，美国核心城市房价每年涨幅都保持在4%-6%，这种稳定性对追求“保值、增值、长期持有”的国内富豪家庭，具有强大吸引力。
美元自带避风港属性，事实上美国房产也有类似的属性。许多国内家庭将美国房产作为全球资产配置中的重要一环，相比国内房地产市场的不确定性，美国房产相对是更安全的投资选择，特别是在人民币汇率波动加大的背景下，持有美元资产成为对冲汇率风险的有效手段。
其次，在美国买房，这也说明有前往美国的想法或实际行动。
能够拿出百万美元现金在美国买房的国内家庭，当然也不会看重美国房地产升值这点微不足道的收益，因此房子的另一个属性居住，就很重要。
居住当然也不仅仅是为了自己，更多还是为了后代；就像司马南辩解的那样，因为儿子在那边，所以买了房。
而美国的顶尖大学教育资源实力相对较强，加州、波士顿、纽约等地区拥有哈佛、MIT、斯坦福、哥大、加州大学等世界名校，而这些地区也是国内家庭选择在美国买房的首选地。
在这些学区买房，不仅方便孩子读书，还能够省下每年数万美元的租金。“以房养学”成为越来越多国内家庭的选择。
除了教育之外，另一个在美国买房的最大优势就是身份。通过买房获得美国绿卡或投资移民身份也是许多高净值人群的考虑，美国EB-5投资移民项目要求投资者在美国创造至少10个就业机会，而购买投资就可以满足这一要求。
这也是过去一年，国人到美国买房同比大增83%的原因之一。
除了这个因素之外，还有一条法案不得不提，这恐怕才是导致过去一年那么多国内家庭蜂拥到美国买房的根本原因。
不管是移民还是教育，买房都可以慢慢来，不着急，但随着美国这项法案的颁布，未来外国人，尤其是中国家庭再想在美国买房，已经几乎不可能。
从2023年开始，美国已经有26个州相继立法禁止国人购买美国房产和农业用地，到了今年5月27日，得州也通过了一项法案，以“安全”为理由，禁止国人购买德州当地的房产。
要知道，德州可是国人在美国买房排名第二的目的地，德州都开始禁止了，如果加州也跟进的话，那么这条路几乎就算是彻底堵死了。
也正是因为2023年曝出来的美国开始立法禁止国人在美国买房买地，所以才会导致去年会有那么多国人前往美国买房。
他们这是要抓住“最后的机会”。
根据美国房地产网站Redfin于9月22日发布的最新报告，2025年夏季的美国房地产市场，迎来十多年来最强劲的买方市场。
8月，全美房市的卖家比买家多出约50.6万人，差距达35.2%。这一差距在之前的6月份更为明显，当时卖家数量比买家多出约36.3%，为2013年以来买家和卖家之间的最大落差。
买家占据上风的部分原因是，进入市场的人减少了。8月份，全美买房者数量仅有144万，为2013年以来（不计疫情初期）的最低水平。
买家的减少，可归因于房价上涨、整体经济的不确定性，以及居高不下的房贷利率。虽然现在房贷利率有所下降，但仍是疫情低点时的两倍。
随着买家减少，卖家也开始调整策略，他们中的不少人选择把房子下架，或干脆不再挂牌出售。从5月到8月，全美房屋卖家数量减少了约5万，从199万减少到194万。
8月，在全美人口最多的50个大都会区中，有33个是买方市场，12个是平衡市场，5个是卖方市场。
佛州和德州的建房数量领先全美，买方市场也是最强劲的。8月，迈阿密的卖家数量估计为21,230人，而买家则为8,746人，卖家比买家多出143%，是美国50个大都会区中最失衡的市场。其次是：德州奥斯汀，卖家比买家多出131%；Fort Lauderdale，卖家比买家多出128%；佛州西棕榈滩，卖家比买家多出116%；以及德州圣安东尼奥，卖家比买家多出111%。
佛州劳德代尔堡Redfin Premier房地产经纪人John Tomlinson表示，“佛州的房屋库存激增，因此买家变得更挑剔。有了这么多选择，买家很容易就会放弃交易。去年，如果验屋时发现空调有故障，或屋顶老化等问题，买家会说，‘好吧，我们可以接受’，而现在，他们直接走人”。
目前，美国房市的买方市场主要集中在南方的阳光带和西海岸，而平衡市场和卖方市场则较多分布在中西部和东海岸。
2025年春季的房屋销售是自2012年以来最低水平，买家和卖家均在减少市场参与。
彭博社7月31日报道说，买家因负担不起而退场，卖家则因不愿降价或放弃疫情期间的低利率贷款（例如2.3%）而选择不卖，形成“抵押贷款锁定效应”。
目前，美国房屋的中位价超过40万美元，较2015年上涨近50%，而抵押贷款利率维持在6.8%左右，使购房成本高昂，导致许多买家负担不起。
美国房地产科技公司Redfin的首席经济学家Daryl Fairweather告诉彭博社，卖家之所以不降价，是因为他们觉得降价不值得，如果他们需要重新进入市场，连现在手上的同类房子都买不起。
受川普政府政策影响，如联邦裁员、贸易战及科技业裁员等，买家对大额购房决策犹豫，市场信心不足。
佛州坦帕的房地产经纪人Christina Kipping表示，现在跟5年前的行情截然不同，现在的买家不太可能在一周内就看中房子和报价。
买家则因选择有限且价格高企而感到受限。基平介绍说，买家现在会先看房，如果喜欢，可能两周后再回来，再对社区、学校、步行条件进行全面调查。
同样的，5年前房地产市场火热，很多卖家似乎刚挂牌就能收到很多报价。随着市场放缓，现在卖家被要求降价或让步，这让卖家感到挫败并变得非常谨慎，因房子没有卖出目标价位也容易造成双方的摩擦。
在周三的美联储会议上，当主席Jerome Powell被问到利率决定对房地产市场意味着什么时……他指出了利率之外的另一个问题：“我们建造的住房不够。这不是美联储能解决的问题，但是——即使情况恢复正常后，情况仍然如此……”
根据房地产资讯网Zillow的数据，即使抵押贷款利率下降，美国市场仍然缺少约470万套住房供应。
费尔韦瑟表示，因待售的现有房屋数量少，许多人已转向购买新房，新房在市场中发挥的作用已经比过去十年要大得多。
但对首次购房者来说，直接购买新建独栋住宅往往是一个难以逾越的障碍，大多数首次购房者还是更愿意选择入门级住宅，比如联排别墅和复式公寓。
田纳西州纳什维尔的一位房产中介Collyn Wainwright表示，他看到市场有点冻结，趋于平缓，很多买家虽感觉被拒之门外，但仍在试水。
“死亡、离婚、生子、结婚、债务，所有这些人生大事都推动着房地产行业的发展，促使人们改变住房需求。许多在利率刚开始上涨时、还可以看热闹的人或许还能等上一段时间，但很多时候，有些刚需就没法再等了。”他说。
房屋可负担性一直是各国政府和人们持续关注的议题，在一项针对8个国家的95个市场的房屋可负担性调查中，至少有一个共同点：房价高得令人难以承受。但在排名前十的最实惠住房市场中，美国城市有8个。
CNBC财经网站8月15日报导，这是根据查普曼大学人口统计与政策中心今年5月的一项研究得出的结论。该研究比较了2024年第三季度95个住房市场的房价中位数与收入中位数。
二十多年来，查普曼人口统计与政策中心的《Demographia国际住房负担能力报告》一直是人们关注住房成本的黄金标准。
在这项调查中，如果一个市场的房价中位数不超过该地区年收入中位数的三倍，则该市场被视为“可负担”。今年多了一个impossibly unaffordable类别，即一个城市中等收入家庭在房价中位数倍数为9.0的情况下难以负担住房的极端情况，即房价是收入中位数的9倍以上。研究发现，在所分析的市场中，有12个被归类为“难以承受”，没有一个市场被认为是“可负担的”。
基于这项调查，全球最实惠的住房市场位于宾夕法尼亚州的匹兹堡，那里的房价中位数是该地区收入中位数的3.2倍。尽管如此，该研究仍认为匹兹堡的房价“略高”。
在国际上，加拿大的埃德蒙顿、英国的谢菲尔德（Sheffield），以及米德尔斯堡和达勒姆（Middlesbrough& Durham）地区也进入了前十名。
以下是十大最实惠的住房市场及其房价收入比，其中美国城市有8个。
1.美国宾州匹兹堡：3.2
2.美国俄亥俄州克利夫兰：3.3
3.美国密苏里州圣路易斯（St. Louis）：3.5
4.美国纽约州罗切斯特：3.6
5.加拿大埃德蒙顿：3.7（并列）
5.英国米德尔斯堡和达勒姆：3.7（并列）
5.美国俄克拉荷马城：3.7（并列）
5.美国内布拉斯加州奥马哈：3.7（并列）
9.英国谢菲尔德：3.8
10.美国俄亥俄州辛辛那提：3.9（并列）
10.美国密歇根州底特律：3.9（并列）
根据全美房地产经纪人协会（NAR）的数据，6月份美国现有房屋的中位价格达到435,300美元的历史新高，比去年同期上涨2%，也是连续第24个月同比上涨。
根据NAR和Realtor.com的分析，如果房屋挂牌价格能够反映不同收入水平购房者所能负担的房价，那么年收入7.5万美元的美国家庭应该能够负担48.1%的可用房源。
然而，截至2025年5月，年收入7.5万美元的家庭只能负担21.2%的房源。另一方面，年收入25万美元或以上的购房者至少可以负担80%的房源。
“对于许多首次购房者来说，在当前房地产市场中摸索前行仍感觉像是在逛街。”NAR房地产研究总监Nadia Evangelou表示，“挂牌价格与首次购房者的预算并不匹配。”
查普曼人口统计与政策中心的调查还显示，在加州四大都市区——圣荷西、洛杉矶、旧金山和圣地亚哥——买房“简直难以承受”。檀香山地区的房价中位数是收入中位数的10倍，也跻身十大难以负担住房市场之列。
根据Tax Foundation对人口普查局最新数据的分析，新泽西州的实际税率为2.23%，在所有50个州和哥伦比亚特区中是最高的。
而夏威夷是税率最低的州，有效税率为0.32%。
例如，一套价值416100美元（美国房价中位数）的房子，意味着新泽西州的房主将支付9279美元的房产税。
而在夏威夷州，同样的房子只需缴纳1332美元的税。
报告显示，所有州和哥伦比亚特区的有效房产税率中位数为0.91%。只有新泽西州和伊利诺伊州的税率高于2%。
据了解，在新泽西州，地方政府非常重视对公共服务的控制，尤其是教育方面。这里的教育成本是全美最高的，而且大部分是通过房产税支付的。同样，根据伊利诺伊州的立法手册，伊利诺伊州的地方政府单位比其他任何州都多。这些资金来自房产税，其中很大一部分用于支付教育和国家雇员的养老金。
相比之下，夏威夷政府在州一级更加集权，并且更多地依赖旅游业而不是房产税来支付政府服务。因此，这里的税率是全美最低的。然而，根据LendingTree最近的一项研究，即使房产税很低，但夏威夷仍然是房价最昂贵的州。
值得注意的是，税率相对较低的州，如新罕布什尔州和德克萨斯州，是有效房产税率最高的州之一。由于两个州都不征收所得税，他们更依赖房产税来支付更大份额的政府服务。有效房产税反映的是按房屋价值支付的平均税款，仅适用于自住房屋。
随著房价升值，全美各地房产税(property taxes)过去五年跟着水涨船高，对于靠固定收入过日子的老年人造成经济压力。新闻周刊(Newsweek)6月2日报道，有七个州州议会正在研议立法为老年人全面豁免或大幅减免房产税。
缅因州编号LD1541提案旨在为老年人居民全面废除房产税，密歇根州SB292提案则要为70岁以上居民豁免房产税。
明尼苏达州HF403提案将为65岁以上居民推出“自住房屋税务抵免”(homestead tax credit)，俄亥俄州草根运动团体“公民推动房产税改革”(Citizens for Property Tax Reform)正在推动修改州宪，希望全州废除房产税。
奥克拉荷马州SB1144提案将为州内老年人屋主冻结房产税，估计适用对象有10万人。俄勒冈州HB3755提案建议让老年人屋主房产税享受5%打折优惠。
德州SB4、SB23提案则主张让老年人“自住房屋税务抵免”额度从10万提高到14万。
全美共有15州及华府特区已经为老年人居民减免房产税，减免幅度各州不同，包括阿拉巴马州、阿拉斯加州、佛州、乔治亚州、印地安纳州、爱阿华州、肯塔基州、密西西比州、内布拉斯加州、纽约州、北卡罗来纳州、南卡罗来纳州、俄亥俄州、德州、华盛顿州。
亚利桑那州、阿肯色州、路易斯安纳州、奥克拉荷马州、爱达荷州等5州今年为老年人居民提供房产税冻结，让缴税金额得以固定，避免受到大环境不确定因素影响。
有17州为老年居民提供抵税(tax credits)福利，包括康乃狄克州、特拉华州、堪萨斯州、缅因州、麻州、密歇根州、密苏里州、蒙大拿州、新泽西州、新墨西哥州、北达科他州、宾州、南达科他州、田纳西州、犹他州、西维吉尼亚州、华盛顿州。
报道指出，共和党执政州近来纷纷推出降低房产税或废除房产税运动，拥有庞大退休族人口的佛罗里达州也是其中之一，改革结果攸关地方政府与公共服务计划税收。
消费金融平台Bankrate在其发布的《2025年住房可负担性报告》（2025 Home Affordability Report）中指出，许多购房者在最初的预算中低估了房屋拥有带来的持续性支出，这直接影响了他们的居住满意度，甚至对财务状况造成了负面影响。
根据Bankrate于2024年6月发布的另一份调查《房屋所有权隐藏费用调查》（Hidden Cost of Homeownership Survey），一个典型美国房主每年在抵押贷款之外的住房相关开支高达18,000美元以上，而在像加州、夏威夷这样的高成本州，这一数字甚至逼近29,000美元。
这些所谓“隐藏成本”包括但不限于：
房产税
房屋保险
水电气及网络账单
日常维修维护费用
景观维护、清洁、害虫控制等服务费用
这些开支在购房时往往未被列入购房预算，但在实际生活中却“月月结算，年年加码”，成为许多家庭经济上的无声杀手。
Bankrate高级经济分析师Mark Hamrick指出，许多购房者在出价和签约时将注意力放在首付与月供上，却忽视了长期持有的成本。“如果你没有把这些支出算进去，可能会陷入债务，甚至被迫推迟原本必要的房屋维修。”
房地产平台Zillow于11月13日发布声明表示，美国房主需承担的隐藏费用每年平均达到15,979美元，进一步加大了住房可负担性压力。
在这项总额15,979美元的隐藏成本中，维护费用占比最大，平均每年达10,946美元。此外，房产税平均为3,030美元，保险费用每年约为2,003美元。
Zillow表示：“过去一年里，这些成本合计上涨了4.7%，而家庭收入仅增长3.8%。在成本高昂的沿海城市，这种压力最为明显——纽约市的隐藏费用高达24,381美元，旧金山为22,781美元，波士顿则达21,320美元。”
这使住房持有的额外费用平均每月达1,325美元，而这笔费用是业主在每月房贷外另需承担的开支。根据房地产经纪公司Redfin的数据，截至11月9日的四周内，月度中位房贷额度为2,495美元。
Zillow表示，自2020年2月以来，全美房屋保险费用平均涨幅已达48%。
Zillow高级经济学家Kara Ng指出，“保险费用的涨幅几乎是业主收入增幅的两倍。”
“这不仅仅是预算中的一项支出。对于首次购房的人来说，它已成为一道门槛；对于许多家庭而言，它更是一项沉重负担。”
“在如今房屋成本高企的情况下，买家必须了解并将那些不明显的开支纳入预算，以更好评估自己的房屋购买力。”
Zillow提醒潜在购房者，要清楚自己的实际购买力，并在购房流程早期就为维护费用等成本做好规划。
该公司还建议买家重新考虑自己想购买的房屋类型。例如，购买带有宽大后院的大型独栋住宅，将意味着更高的维护费用。
伴随房价和房贷利率的居高不下，隐藏成本将进一步加剧住房可负担性的压力。
根据圣路易斯联邦储备银行的数据，2025年第二季度美国售房均价为512,800美元，较2021年第二季度的428,600美元上涨近20%。
与此同时，房贷机构房地美（Freddie Mac）的数据显示，截至11月13日当周，30年期固定房贷利率为6.24%。而这一利率在四年前则约为3%。
自2022年9月以来，房贷利率连续每周保持在6%以上，给房主带来持续压力。
不过从积极的一面来看，目前6.24%的利率较今年1月创下的7.04%年内峰值有所下降。
在11月13日的评论中，地产数据公司Bright MLS的经济学家Lisa Sturtevant表示，较低的房贷利率或能“促使一些买家进入市场”。
她指出，这将使今年最后两个月的住房市场“出乎意料的忙碌”，而这段时间通常是房屋销售放缓的淡季。
她写道：“不确定性如今成为地产市场的一把双刃剑。尽管经济担忧和消费者信心下滑令许多买家当前选择按兵不动，但对2026年持续不确定性的预期，或促使一些买家进入市场，从而把握利率下降和更多房源带来的机会。”
全美住宅建筑商协会（National Association of Home Builders）在10月16日的一份声明中表示，尽管面临宏观经济不确定性等市场挑战，建筑商的预期在10月有所提升。
该协会主席Buddy Hughes表示，近期房贷利率的下降是住房可负担性方面“鼓舞人心的信号”。
他指出：“住房市场中有一些需求稳定的领域，包括小型建筑商转向翻修业务以及豪华住宅市场的持续稳健。然而，多数购房者仍在观望，以等待房贷利率的进一步下降。”
若要进一步降低房贷利率，则可能需要美联储基准利率的大幅下调。
今年9月，美联储首次下调2025年利率。随后在10月的会议上，央行再次降息，将利率下调0.25个百分点至3.75%至4%区间。
在美国卖过房子的屋主，应该都知道MLS平台，这是一个专门集合房产上市讯息的系统，要卖房的人，几乎都要上线登录；要买房的人，可以去查找房源。但是，今年3月25日，全美房地产经纪人协会公布了一项卖房政策，目的之一是希望卖方不要私藏房源、进行潜销，希望把房产尽量拿到公开市场来销售。这个改变是对卖方有利、还是对买方有利呢？
MLS平台的全名是Multiple Listing Service，中文是“多重上市房服务”，白话的说，就是一个销售二手房地产的整合系统。
这个系统是美国在19世纪后期就被创建起来的，目的是让房地产代理商、经纪人，能够更好地互相了解现在市场上有哪些房产、土地已经上市了，让卖家有一个渠道发布这个讯息，对买家来说可以很方便地寻找上市房地产的清单，查看房地产的详细资讯。
这些资讯包含了上市房的所有关键讯息，不仅是面积、开价、房间数量，更包括过去的销售记录、房产税、保险和各种的房地产事实披露。
您可能会问：这跟Zillow、Redfin有什么不同？上市房在房地产网站不是也能看到信息吗？事实上，这些房地产网站几乎都是从MLS上提取资料，然后在他们的网站上展示出来给一般的大众看。
所以，MLS基本上是所有上市房的资料来源，而且会是最全面、最新的信息，但是在那些房地产网站通常只是展示部分的资料，资料也可能没有及时更新上去，例如房产可能已经在过户阶段，结果Zillow上却还没有更新进度，那么一般民众可能就会误以为房产还在销售中的状态。
MLS平台只有经过注册、付费的房地产经纪才有进入的权限，一般大众是无法使用的。不过您的房地产经纪，可能会提供他自己的房地产网站，上面也会有当地的上市房清单。这个资讯其实也是来自MLS，它是透过一种叫做网络资料交换（IDX）的技术来连接MLS，所以这些房源都是来自其他房地产经纪的上市房。
其实，美国的MLS平台是有地区性的，并不是全美使用同一个平台，根据房地产标准组织的数据，目前全美大约有六百个MLS，基本上每个地区会有一个属于当地的平台，但是有一些美国市场却没有MLS。很有趣的是，纽约市就是其中一个例子。虽然纽约市没有MLS，但也有其它当地的服务平台可以使用。从全世界来看，大多数国家都没有MLS，即使有，也无法覆盖整个市场。这方面美国确实走在世界的前头，公开又透明，让大家都有公平竞争的机会。
全美房地产经纪人协会经过多个月的磋商之后，在3月25日发布了一个新政策：“卖家多重上市房选择”，用来补充现行的多重上市房服务政策。而这个所谓的“卖家多重上市房选择”，其实就是希望新的选择，让经纪人或卖家，既可以选择以“不公开的”方式来销售房屋，之后也能在“公开市场”销售。
一旦要上市房屋，如果想选择走潜销的路线，也就是非公开市场，现在有两条途径可以在MLS上公布，第一条途径是在2020年时公布的——“明确合作政策”（Clear Cooperation Policy），简称CCP。
这个政策允许卖方有一个专属的非公开潜销期，称为“办公室专属上市豁免”，卖方经纪可以利用这段期间，私下寻找买家，但是如果没有售出，就可以进行公开销售，比如说插一个销售牌在房产前面或者是群发邮件，这样就代表开始公开，那么一旦公开，就必须在一个工作天之内，将房产上市到MLS系统。
但是，有些经纪人为争取多一点的潜销期，会选择在周五公开销售，这样就可以利用周末的时间，再去寻找潜在的买家，等到周一才正式公开。
我们再看到第二条途径，也就是本次的新政策：“卖家多重上市房选择”（Multiple Listing Options for Sellers），允许卖方延迟上市到MLS，延迟期间卖方就可以自己私下销售房屋，不过同时也将房源以“半公开”的方式上市到MLS，让其他经纪可以看到有这个房子，但是只能查看，不能把它连接到第三方的网站展示，限制一般大众的查看机会。这种延迟上市的方式被称为“延迟行销豁免上市房”（delayed marketing exempt listings）。
简单地说，这两种潜销方式，一种是属于完全封闭式的销售，只有当卖方愿意公开，才会在一个工作天内上市。另一种是采用半封闭的方式销售，一方面私下行销，一方面上市到MLS，但没有真正开放，直到卖方潜销期结束。这两种方式，房地产经纪人都要完整和卖家披露优缺点的事实，而且获得卖家的签署同意书。
根据Zillow最近的一项研究调查，在全美范围内，2023年至2024年之间的非公开市场房源的售价，通常比MLS上挂牌出售的房屋售价，低了1.5%，换算金额是4,975美元。如果在加州，没有在MLS上公开销售的卖家损失更多，会达到三万美元的差距，这也是因为加州房价比较昂贵的缘故。
Bright MLS也有另一项研究，表明2019年至2023年第一季期间，MLS上挂牌出售的房屋平均售价，比场外的销售价格高出17.5%。而且，在2022年，MLS上的典型卖家获得的收入，比场外出售的收入高出53,890美元。
说到底，全美房地产经纪人协会，不希望经纪人采取不公开的方式来销售房产，所以才会陆续推出这两种潜销的豁免方式，让经纪人或卖家既有保持不公开的权利，但也有公开销售的机会。
毕竟在公开市场上，卖家的房产才能获得更多的观看量，增加潜在买家前来报价的意愿，进而增加卖家的优势。但是，反过来说，如果采取非公开销售，因为可能没有其他买家的竞争，尽管可能销售顺利，但最终得到的售价或许会比较低。
有时候会选择不公开销售，通常有几个原因：第一、卖家想要有隐私，对于名人或其他想要匿名的卖家来说，不公开销售，他们就可以完全控制谁可以在何时参观房产，而不是大门打开谁都能够进来。
第二、卖家可能想测试一下市场。利用不公开销售来了解买家对房价的反应如何。例如，假设卖家的初始要价太高，透过私下上市，他们就可以调整价格，而不会再公开后又降价，这样会让人有掉价的不好观感。
第三、卖家心有所属。卖家可能已经有了买家，无论是家庭成员还是朋友。在这些情况下，卖家有时聘请经纪人，只是为了直接将他们的房产出售给特定的买家。
第四、特意为之的房地产商。例如房地产巨头Compass，他们越来越多在内部囤积房源，避开MLS，只向与其它Compass代理商合作的买家提供房屋。这种做法就有点像是台湾的信义房屋，他们只销售自己的房源，绝对不会与其它房地产商合作销售。这也因为他们有足够大的内部体系，自己占据市场很大的份额，才能够做到这一点。因此，全美房地产经纪人协会不断和Compass谈判，希望他们能够加入公开市场的体系。因此，新的政策也是对Compass让步的一种折衷方式。
Compass的策略主管Ashton Alexander表示：“我们坚信，房主应该完全自主，并灵活地选择如何行销自己的房屋，就是这样。”
最后，这个新的政策对谁有利呢？应该说给卖家更有销售的弹性空间，虽然公开销售可能更有利于卖家获得更好的价格，但有时候卖方因为某些原因选择不公开，他们也有机会转换到公开市场，又或者利用不公开期间，测试市场温度，然后才真正上市销售。另一方面，对买家来说，有机会看到更多房源，选择更多，当然对买房更有优势。
《华尔街日报》12月23日报导说，由于自然灾害造成的损失增加和房屋修缮成本的上升，保险公司纷纷提高保费。此外，房价飙升导致房产税水涨船高，这些不断上涨的支出正在重塑持有房产的成本计算方式。
许多潜在购房者因此选择今年放弃买房计划，导致现有房屋销售量降至1995年以来的最低水平。
根据洲际交易所（Intercontinental Exchange）的数据，9月，单户住宅的月供支出中，平均有32%用于支付房产税和保险费，这是自2014年以来的最高比例。
在某些地区，情况更加严峻。数据显示，在五个主要都会区——纽约州的罗切斯特和雪城，内布拉斯加州的奥马哈，路易斯安那州的新奥尔良，以及佛罗里达州的迈阿密——至少四分之一的购房者每月支付的月供中，有超过一半的比例是用于税费和保险。
这些地区要么房产税高，要么房屋保险贵，或者两者兼有。
在全美范围内，税费和保险支出占月供一半以上的比例高达9%，这一比例在2014年底还不到4%。
这些成本上涨对房主造成了很大的压力，甚至在房贷利率接近历史低位时购买或再融资的房主，也感到了日益增长且往往出乎意料的负担。
非营利住房组织网络Fahe的联邦政策与倡导主管Joshua Stewart表示，依赖固定收入的老年房主是最容易受到影响的群体。
当Michael Landry夫妇在2015年购买位于新奥尔良的房屋时，他们每月的房产税、房屋保险和洪水保险费约为725美元。
现在，他们每月需支付2,448美元的房产税和风灾及冰雹保险费，这已超过了他们的房贷月供。此外，他们每年还需支付2,000美元的洪水保险和其它灾害的房屋保险费用。
目前，Landry还在工作，因此可以负担这些费用，但一旦70岁的他退休，这些成本可能迫使他们搬走。
纽约大学、莱斯大学和达拉斯联邦储备银行的研究人员最近的一篇工作报告指出，房屋保险费的上涨会显着增加借款人拖欠房贷的可能。
对于仍有房贷的房主来说，他们强制性地需要购买房屋保险。然而，一些无房贷的房主选择不购买保险，尤其是在保费涨幅巨大的地区。虽然这样做可以节省费用，但若房屋因自然灾害受损，重建成本可能会高得令人难以承受。
根据消费者联盟（Consumer Federation of America）住房部门主任Sharon Cornelissen对人口普查局数据的分析，2023年，约6.8%的房主没有购买房屋保险，这一比例低于2021年的7.4%。
但在一些主要都会区，未购买保险的房主比例上升得更快。比如，迈阿密，2023年有21.2%的房主未购买保险，而2021年这一比例为14.5%。
近年来，美国房主购买房屋时考虑的已经不仅仅是开放式平面设计、花岗岩台面和外观的吸引力等。
过去几年，美国发生了多起与天气有关的灾害和野火，相关损失达数十亿美元。越来越多的美国居民开始优先考虑对灾难性事件具有更强抵御功能的房屋。
这个发展趋势现在如火如荼。业内专家指出，这不仅仅是为了节省保险费用，还为了在下一次风暴、洪水或不受控制的火灾来临时，能够安枕无忧。
全国各地的房主都在采用一种被称为resilient design的方案。
resilient design的具体做法包括在建造或改造房屋时，采用能够抵御自然界最恶劣事件的材料、布局甚至家具等。
一个名为“The U.S. Climate Resilience Toolkit的政府网站发布了一项题为Extreme Events的报告，显示2004年至2013年间，飓风造成的损失达3,920亿美元，龙卷风和强风暴造成的损失达460亿美元，风暴引发的洪水造成的损失达300亿美元。
去年，27起天气事件造成的损失至少达到10亿美元。根据美国国家海洋和大气管理局（National Oceanic and Atmospheric Administration，简称NOAA）发布的数据，这些事件造成的损失高达1,827亿美元。
Insuranceopedia网站首席执行官Max Coupland表示：“我们观察到，房主们的行为发生了明显的转变，尤其是在佛罗里达州、加利福尼亚州和德克萨斯州沿海等高风险地区。”
“最近发生的飓风、野火和洪水，使这些风险变得近在眼前，而非远在天边。”他说。
Coupland表示，随着过去几年极端天气事件的加剧，保险公司正在收紧承保准则。而那些在建造或改造时充分考虑灾害恢复能力的房屋，不仅更加安全，也更容易投保。
保险行业的其他人士已经注意到，在建造或改造现有房屋时，使用能够抵御恶劣天气的构件，例如加固型屋顶或防火屋顶、防撞窗户和防潮外墙等，这个正在兴起的趋势。
总部位于伊利诺伊州的Insurance Navy Brokers副总裁Rami Sneineh：“房主比以往任何时候都更加意识到，野火、洪水和飓风等极端天气的风险变得越来越严峻。”
“许多人都希望拥有经过升级的房屋，以抵御这些危险。”
显然，房主们明白长期保障的价值，他们也非常愿意为拥有最佳功能的房产付费。如今的趋势不再追求舒适或奢华，而是注重提供安全的居家环境。
最近的若干调查结果支持了这些观点。
今年7月，美国全国住宅建筑商协会（the National Association of Home Builders，简称NAHB）将抗灾设计列为2025年最重要的建筑趋势之一。
根据总部位于加州的河马保险公司（Hippo Insurance）5月份公布的消费者数据，超过半数接受调查的美国房主表示，抵御气候风险是购房的首要考虑因素。
而总部位于华盛顿州西雅图的房地产交易平台Zillow对2025年家居趋势的预测称，抗冲击窗户和防火材料等特点现在已成为房地产的营销热点。
房屋卖家也在强调他们的房屋能够在一定程度上抵御恶劣天气的一些功能。Zillow的数据表示，买家也很看重这些功能。分析发现，86%的购房者认为，房屋至少具备一项climate resilient功能，这一点非常重要。
此外，与2024年相比，在Zillow上出售的房屋中，提及具备防洪屏障设施的房源数量增加了22%。
包含seismic retrofitting的待售房屋增加了20%，而提及water catchment systems的待售房屋增加了19%。
与去年相比，抗旱草坪的数量也增加14%。
以前，很少有人会认为伊利诺伊州是hurricane country。然而，总部位于芝加哥的HomeBuild Window, Siding & Door Replacement Company的首席执行官兼创始人Steve Mlynek表示，过去两年里，该州抗冲击窗户的需求激增了60%。
“2023年的强风暴震碎了数百扇窗户，此后，房主们开始特别询问飓风级防护。” Mlynek介绍道。
他说，laminated-glass窗户系统可以抵御高达130英里/小时的风速下产生的碎片。
Mlynek表示，这些窗户的价格通常比标准型号高出25%到30%，但在测试中却能够阻挡以每秒50英尺速度发射的2×4型号导弹。
他说，这些窗户还能阻挡99%以上的紫外线，并将噪音进一步降低40%到50%。
Mlynek表示，另一个好处是，保险业正在给予奖励，鼓励屋主在这些方面进行投资。
他说：“我的许多客户的房屋保费都减少了5%到15%，另外在风力较大的地区，有一些保险公司开始要求安装抗冲击装置。”
谈到节省房主保险费用，Mlynek表示，在冰雹多发的州份，用4级抗冲击瓦片更换屋顶等升级措施可带来高达25%的保费折扣。
他说，其它可以节省保险费用的房屋设施包括防风百叶窗、加固门、架高式暖通空调系统、防洪屏障和防潮隔热层等。
而在某些州份，保险公司可能会要求新保单进行这些升级，尤其是在洪水易发地区。
Mlynek表示，更好的隔热性能可以所带来额外的节能效果，如果把这个因素考虑在内，大多数房主在八年内就能收回最初的投资。
他还强调，升级后的窗户可以为房主提供数十年的额外保护。
室内设计师还发现，越来越多的客户希望将抗灾设计融入到住宅和商业空间中。
“我看到客户在重新考虑他们的家居布局时，完全以应对灾难为核心。”北卡罗来纳州High Point一位拥有30多年行业经验的室内设计师Cheryl Hucks说道。
“仅仅去年一年时间，我就将三个地下室重新设计成双重用途的空间，既可以用作家庭套房，又可以在恶劣天气下用作安全避险场所。”
她注意到房主在设计上做出的最大改变之一，就是不再摆放笨重的家具，因为这些家具在暴风雨期间可能会成为危险的抛射物或者困住住客。
“我选定的家具是模块化的轻型家具，它们可以快速移动到室内房间，设有内置存储空间，可以隐蔽存储应急物资并且方便取用。”Hucks说道。
她回忆起室内设计与实用性相结合的一个例子：“去年春天的龙卷风警报发布之后，一位客户特别要求所有窗帘都采用无绳设计，并且易于拆卸。”
而她的商业客户则更加关注在办公场所融入为应对灾难而准备的设计。
她说：“我刚刚完成了一个办公场所的设计，它的会议室可以兼作防风暴避难所，设计中内置了加固的内墙和紧急通信系统。”
“这个设计所需的投资费用比传统的商业设计高出40%，但是他们的保险公司提供了保费减免，因此在两年内就可以抵消成本。”
她说，其实加装安全设施不一定会令住宅或公司看起来像个末日地堡。例如，特殊设计的搁脚凳可以存放应急物资，利用家具可以打造通往室内安全空间的自然通道，同时又不牺牲她所谓的sophisticated comfort。
上文提到的河马保险公司（Hippo Insurance）在其《2024年家庭能源报告》（2024 Housepower Report）中指出，28%的受访美国房主表示，担心无法做好应对极端天气事件的准备。这个比例比2023年的25%有所上升。
研究还显示，在2,000名房主中，88%的人表示他们愿意为具有“气候韧性”的房屋支付更多费用。
从事保险行业的斯奈尼也是一名房主，他表示，韧性设计成为美国人优先考虑的事情，这是可以理解的。
“知道自己的房子不会受到极端天气的影响，这让人很放心……我肯定会花更多的钱买一套具有这些功能的房子。”斯奈尼说道。
“这种投资的价值在于，我知道这所房子将更适合抵御未来的天气事件，并更好地保护我的家人。”
对于现有房主来说，如果想要增强房屋抵御火灾、飓风和洪水等灾害的能力，可以对房屋进行升级改造。
总部位于佛罗里达州的房屋装修公司Tropic Renovations的创始人Jeff Lexvold表示自2022年飓风伊恩（Hurricane Ian）袭击佛罗里达州西南部以来，他看到客户的优先事项发生了“巨大转变”。
“那场风暴过后，我们安装了数千块石膏板，谈话内容也完全改变了。房主们不再首先考虑美观度，而是开始考虑’在下次飓风来袭时，这房子能撑得住吗？’”Lexvold说道。
他说，他所看到的最大需求高峰是全屋外墙密封和防潮系统。
“在例行的浴室翻修过程中，我发现了灰泥中细小的裂缝导致墙壁后方存在大量霉菌，因此现在每次咨询中，我都要从外部检查开始。”莱克斯沃尔德说道。
他说，要打造更具气候韧性的房屋，所使用的装修材料往往价格更高，但是顾客并不介意。
“我们目前只使用GE品牌的可涂装硅酮全天候外墙密封胶，每管售价13美元，而不是那些两年内就会失效的廉价3美元产品。客户在看到其它房产的水损照片之后，很乐意为更优质的产品支付更高的价格。”Lexvold说道。
根据Lexvold在佛罗里达州萨拉索塔县（Sarasota）和夏洛特县（Charlotte）的观察，抗冲击窗户的安装现在已经成为房屋的标准配置，而不是可选配置。
Lexvold表示，在恶劣天气来袭时，其它可以发挥作用的升级措施还包括使用防火屋顶材料，例如金属瓦片或防火等级高的沥青瓦片。
另外，他还建议房主考虑安装防飓风绑带以及加固车库门。
理财网站MoneyWise近日报道，美国退休族常被州政府的四种税吓到，而且这四种税都不是所得税(income tax)；某些民众为了省下所得税而搬到免征所得税的州，结果却发现其他项目的税款代价昂贵。
根据报税软件TurboTax统计，全美有9州属于“免征所得税州”(income tax-free)，州政府不收个人所得税，包括：阿拉斯加州、佛罗里达州、内华达州、南达科他州、田纳西州、德州、华盛顿州、怀俄明州、新罕布夏州。
然而，州政府必须从其他管道开辟税收来源，对于退休族或靠passive income过日子的民众来说，四项税款可能带来冲击：
房产税(property taxes)
对于不收所得税的州来说，若要弥补州政府税收，课征较重的房产税是最简单的对策。以德州为例，根据个人理财顾问公司SmartAsset统计，德州房产税税率平均为1.36%，超过全美平均的0.9%。新罕布夏州房产税率则有1.89%。对于退休族来说，免征所得税带来的省税效果，可能因为沉重的房产税而抵消。
销售税(sales taxes)
全美只有5州不收销售税，包括新罕布夏州、俄勒冈州、蒙大拿州、阿拉斯加州、特拉华州。对于不收所得税的州来说，销售税也是政府重要税收来源。
智库机构“税务与经济政策研究中心”(Institute on Taxation and Economic Policy)指出，佛州已有100年不收个人所得税，州政府税收高达80%来自销售税与特种销售税(excise taxes)。
对于靠固定收入过日子的退休族来说，尤其是低收入老年人，销售税可能负担沉重。估计退休之后财务状况中等的民众，搬家到免收所得税的州之前，最好先请教理财专家是否真的划算。
遗产税(estate tax)
Tax Foundation指出，全美有12州与华府特区除了联邦遗产税之外还要加收遗产税，包括康乃狄克州、夏威夷州、伊利诺州、缅因州、马里兰州、麻州、明尼苏达州、纽约州、俄勒冈州、罗德岛州、佛蒙特州、华盛顿州。对于没有预先做好遗产规划的退休族来说，身后留下的遗产税可能让家属感到意外。
继承税(inheritance taxes)
遗产税是在资产分配给继承人之前就征收，继承税是继承人得到遗产后要缴的税。全国有5州收继承税：肯塔基州、马里兰州、内布拉斯加州、新泽西州、宾州。马里兰州是全国唯一同时征收遗产税与继承税的州。
摩根大通（JPMorgan Chase）的一份报告发现，2024年，37%的25岁年轻人使用投资帐户账户，高于2015年该年龄段的6%。过去十年，投资股市的年轻人数量增加了五倍，这表明他们对财富积累的看法发生了转变。
该报告称：“房地产市场状况……可能正在改变储蓄的分配，使得股票等金融资产相对房屋净值更具吸引力或更容易获得。”
美国全国地产经纪商协会（National Association of Realtors）的数据显示，Z世代（1997年至2012年出生的人）的住房拥有率仅为16%。与此同时，首次购房者的比例处于历史最低水准水平。这些因素叠加在一起，让房屋建筑商和那些想卖房的人头疼不已。
根据目前的利率，并假设买家支付了6万美元（即15%）的首付，一套价值40万美元的普通住房的月供约为2,170美元。这大约占家庭收入中位数者税后收入的36%。
但拥有住房的总成本更高，因为近年来保险、房产税和维修费用都大幅上涨。如果把这些费用加进去，在某些情况下，住房总开支可能占到家庭收入中位数的近一半。
一套中等价位住房的总成本与租用一套两居室公寓的成本之间的年差额，根据地点和房产税水准水平等其他因素，可能在8,000美元到14,000美元之间。
在决定是租房并投资还是买房的时候，这种情况会产生怎样的结果？
假设一个人将用于支付首付的6万美元储蓄转而投资于股票。再假设此人每年将租房省下的13,500美元也用于投资。若股价年均上涨9%，10年后将拥有354,000美元。
在生活成本较高的城市，支付房租后可用于投资的现金会更少。如果租客每月支付2,300美元房租（比全美中位数高出400美元），在投资10年后，大约只能拥有277,000美元。
现在再来看看另一个人，他用6万美元首付买了一套40万美元的房子，房贷利率为6.5%。假设房价以年均4%的速度上涨，10年后房屋价值将增至592,000美元。
如果这位购房者卖掉房子，他将到手约305,000美元，其中包括最初的首付款以及已偿还的本金。
这两个数额相差不远。原因之一是房主能够使用大量借贷资金，这在房价上涨时会放大收益。
摩根士丹利（Morgan Stanley）的美国住房策略师Jim Egan说：“房价涨幅不必与股市表现相当，也能获得类似的回报。”
当然，任何分析都取决于具体的因素，比如对股价和房价涨幅的假设。这些因素波动性大，可能远低于历史平均水准水平，甚至可能产生亏损。其他因素包括个人持续将因租房节省的资金用于投资的能力、税级、对流动性的需求以及在同一地点居住的时间长短。
还有更复杂的问题。出售房屋的成本包括经纪佣金，可高达售价的4%至6%。这会侵蚀掉一部分收益。
其次是税收。房主出售房屋的收入中，单身人士有最高25万万美元的免税额，已婚夫妇有最高50万美元的免税额，这部分收入免征征资本利得税。而租房投资者出售股票时，则可能需要缴纳15%的资本利得税。
还有机会成本，Schwab Center for Financial Research董事总经理Rob Williams说：“房子是一种非流动性资产。你无法像对股票那样轻松地动用房屋净值，因此，将资金套牢在房子里需要权衡取舍。”
买房还有一些与财务回报无关的理由，包括未来房贷成本的可预测性、可以随心所欲地处置房产的自由，以及在退休前还清房贷，这样就不用担心年老时付不起房租。
但由于两种选择的结果可能相当接近，而且计算结果非常依赖于个人情况和观点，买房已不再像过去那样是明确的致富之路。
宾州Upper Darby一名91岁卧病在床的妇人Gloria Gaynor近期将被赶出自己居住的房屋，原因是积欠房产税导致房屋被卖给不动产公司，Gaynor的家人与律师表示，Gaynor年事已高又患有失智症，案件应以特殊方式处理；专家建议民众至少一年一次检查自己的缴税情形，大多郡县都能上网查询欠款、罚款和利息，以及房屋是否已被扣押。
Moneywise报道，Gaynor在2020年的疫情期间因为不敢离开家门，因此并未缴交房产税，虽然Gaynor的女儿洁Jackie Davis在隔年补缴税款，但这笔钱不知为何并未用于付清积欠的税，使得原本3500元的税款随着手续费与罚款暴增至1万4419元。2022年房屋因为未缴清的税款被扣押，最终被卖给不动产公司CJD集团。洁奇说，母亲根本不知道房屋被卖掉，居住25年的家突然不再是自己的房子。
Gaynor的律师Alexander Barth表示，考量到格罗莉亚的年纪与失智症情形，这不应该以一般欠税而拍卖资产的方式处理，大部分欠税拍卖涉及房屋受损或房屋价值已低于所背负的房贷金额的underwater houses，此案件不但是例外情形，还剥夺一位母亲要留给孩子的资产。
Gaynor的房屋在今年春季价值约24万7000元，根据公开纪录，CJD集团自2011年以来已经在宾州Delaware County的法拍中收购62份房屋契约，是全国第二大购买欠税法拍房屋的买家。CJD集团并未回应置评请求，但Delaware County公共事务传播总监Mike Connolly表示，一旦房屋因为欠税法拍而售出，并且已过户所有权，新屋主有权决定是否申请变更居住权，警长办公室仅在法院发出Writ of Possession时才会介入，而目前该地址尚无此类诉讼记录。
每个司法管辖区处理房地产税与抵押权的方式可能不同，但都应该谨慎处理债务相关事务，想确保一切合法有几个要点。即使是用房贷托管帐户缴交房产税，都应该至少一年一次检查自己的缴税情形，大多郡县都能上网查询欠款、罚款和利息，以及房屋是否已被扣押。其次应事先研究居住地的税务规定，了解多久未缴税会变成欠税，房屋何时会被拍卖，以及逾期未缴有哪些惩罚。
房屋因为欠税而遭拍卖的过程中，通常会收到通知，收到通知后应该尽速处理。如果担心是诈骗，可以联络当地政府机关确认。如果是年长者或弱势族群，应该请信任的亲友或专业人士定期检查缴税状况，特别是已经还清房贷，不再有贷款机构监控者更需要注意。
南加华人李女士，两年前收到国税局一笔近2万元的罚款，缘由连会计师都搞不清楚。在与国税局进行长达约两年沟通后，李女士的税务罚款由头，才最终被找到，过程可谓“扑朔迷离”。
北美华人会计师协会理事长、会计师张青分享这个特别的报税案例，并在报税季提醒广大民众，一定要确保报税资料的完整、准确，按时申报。
2022年底，李女士2022年底第一次收到国税局寄来的罚款单，上面称她晚交一笔“房产交易预扣税”，罚款1万多元。
张青说，李女士当时在外州出售一栋几百万的房子，但因她是绿卡持有人，不应该支付预扣税。这个8288-A的税款，是外国人在美国投资房产时，要缴纳的预扣税款（withholding tax），税率为15%。
在收到罚单后，张青会计师事务所第一时间打电话给国税局询问，国税局人员在检查李女士税务账户后，称其账户欠款显示为0，表示应该是诈骗。
没想到几个月后，李女士第二次收到国税局催款信，这时罚金又增加2000美元。
张青会计师事务所再次向国税局确认，得到的答案还是一样，李女士的税务账户欠款为零。
2023年，李女士第三次收到国税局催缴信，这时罚金已经约2万美元。信上称，若再不缴纳罚金，就会将欠款追加到李女士的房产上。这种情况下，张青建议李女士先缴纳这笔钱，再做后续上诉。
张青联系国税局上诉部门，将李女士的绿卡、社安账号等资料，详细发给国税局的上诉受理官。一名上诉受理官经查，发现李女士有两个报税账户，一个是普通的，一个是有关外国人税务的账户。而李女士的欠款，是显示在第二个账户上。张青说，这种情况很少会碰到，大多国税局官员平日都做国内报税事务，没有经验的官员，真的不知道有第二个账户。
张青说，即便如此，李女士也不应该支付这笔房屋买卖预扣款迟缴罚款。如上文所说，这笔税是外国人需要支付的，而李女士是绿卡持有人。
之后，因先前的上诉受理官退休，该案转给另一位受理官。这名受理官致电张青会计师，这才终于找到罚款缘由。
原来，李女士那年在外州将房子卖掉后，又在南加州某城市购置一套房产，该房子卖家是外国人，卖家需要支付预扣税款。而这笔税款要由预扣税经纪（withholding agent）支付，一般是第三方机构（escrow）或买家。 escrow虽然可以帮忙支付这笔税款，但他们在与买家签约时，会将免责协议包含其中，让买家做预扣税经纪，若出现问题，买家就要承担责任。根据国税局，在这笔房产交易中，预扣税没有及时缴纳给国税局，从而造成罚款。不过escrow称有按时缴纳。
至于escrow有没有付款等事宜，就不是张青业务范围。
他分享此案例，是要提醒广大读者，在报税时一定要保证数据完整、准确并按时报税，尽量用电子报税，退税速度快，也不怕邮寄文件过程中造成的丢失。在与国税局打交道过程中，要有长时间才能得到回复的心理准备。此外，在与有国外买家、卖家的房产买卖事宜中，一定要注意8288-A预扣税款条约，避免不必要的麻烦。张青透露，与此相关的国税局罚款案和法律诉讼，涉及几十万、百万美元都有。
外国人在美买房要注意什么？
无论是美国税务居民，或是外国人，在出售在美国境内的房产时，增值部分都需要缴税。因在美国购买房地产投资的外国人非常多，也有不少外国投资者房产增值显著，打算卖房变现。
根据美国1980年通过的法律tforeign Investment in Real Property Tax Act of1980（FIRPTA）”，外国人出售美国房地产，要预缴所得税。
过户时，买方要向国税局提交8288表和8288-A表，金额为联邦预缴税15%，加州预缴税3.33%，总共预缴18.33%。如果未缴，买方会被罚款。
什么是8288-A表？
外国人在美国买卖房子，均需使用8288-A表来缴“房产交易预缴所得税”。表格8288-A表是外籍人士处置美国不动产权益的预扣税声明，用于申报交易的详细信息，包括预扣税金额，并将信息传输给卖方和 IRS。
表格8288-B表是外籍人士处置美国不动产权益的预扣税证明申请书，是被外籍人士用来申请预扣税证明，在过户前或过户当天，填报Form8288b（Withholding Certificate）申请在过户后90天之内退税，如未提此表，退税就会延迟。（取自IRS）
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