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又一名楼市新星诞生：“棚改”！抽丝剥茧，原来背后意义远远超乎你想象。
三四线明年还能来一波上涨潮，现在是下水时机吗？
01 三四线楼市火爆的幕后推手
现在，我们可以看到一个有趣的楼市现象。
一二线在楼市调控下明显降温，但是三四线城市的楼市却火爆了起来。
环京陨落，燕郊被称为“中国最惨的楼市”，部分楼盘房价动4月初的3万多跌到了一万二，暴跌67%。
2016年，貌不惊人的合肥超过北上广深，夺了年度房价涨幅冠军。神奇的是，今年，同在安徽的一个国家级贫困县，居然学北上广深搞起了“限房价，限地价”。
国家统计局数据显示，今年11月三四线城市涨幅集中，呼和浩特、乌鲁木齐、湛江等9个城市的新建商品住宅环比价格涨幅超过1%。
其中，三四线楼市的最大推力就是：棚改计划。
今年5 月，国务院曾计划未来三年开展1500万套棚改。以此推算，市场对于2018-2020 年的年均棚改预期是 500 万套。
而近日，住建部公布 2018 年棚改套数580万套，较市场预期足足高出了16%。同时再次强调 2018 年“部分三四线城市和县城继续去库存”。
棚户区的货币安置化计划，从表面上来看，拆除重建的大量农村房屋，然后给补贴你去买新房子，是民生工程，但实际上，背后意义远远超乎你想象。
万变不离其宗，还是金融去杠杆。美帝祭出加息+减税组合拳，中国要冰冻最大的人民币“蓄水池”—房地产市场，防止资本外流。
火箭妞此前提过，ZF所有的楼市调控都是不希望楼市下跌，而是要稳定房价，避免防止房价失控。
而近几年的高杠杆放贷变相推高了房价，一旦楼市破产，ZF、房企和银行的债务也会跟着崩溃，所以需要去库存，让购房者接盘，变相转移杠杆。
一、二线城市明显不存在去库存的压力，那么人口持续流出的三、四线城市库存怎么解决？
于是棚改计划应运而生，让拆迁户拿着补贴去买房子，同时也在吸引在大城市打拼的农民工回家买房。
国家冰冻楼市，发展租赁市场，大力推进棚改计划，最终目的无非就是先把ZF和企业的杠杆转移到居民身上，再关门打狗，让GDP继续跑。
棚户区改造，很明显的信号就是，房地产已经进入存量房时代。
一二线玩存量搞租赁（12个试点城市），租赁市场活跃，而三四线城市大力推进棚改，大拆大建，房地产行业就依然能带动上中下游产业链起来，保证整个社会的开工率，维持经济发展。
02 一场收割韭菜的资本游戏
问题来了，在土地财政不可持续的情况下，财政收入有持续下滑风波的风险，地方ZF特别是那些已经财政收入已经入不敷出的城市，还要大搞棚改货币安置计划，难道不会破产？
当然，这笔砸向大规模棚改的资金与地方ZF的财政收入无关，是PSL，棚改专用抵押补充贷款。
路径是：央妈向国开行提供贷款-国开行向地方ZF发放贷款—地方ZF把钱直接发给拆迁户。
在美帝加息的压力下，央妈也不得不收紧“水龙头”，到处“闹钱荒”，企业和地方ZF已经举债累累，没有钱怎么能继续消费，GDP怎么继续跑？所以，PSL就披上了“棚改补贴的外衣”，成为了国家一种曲线向市场投放货币的手段。
同时，棚改货币化也是ZF面对经济空心化、地方财政收不抵支的另一种变相土地财政。
虽然财政部大喊一句，子债父不还，但身体却很诚实。
货币化棚改，房子被拆的拆迁户拿着补贴去买房，银行杠杆降了，开发商拿到了钱重新开始拿地建房，地方ZF保住了政绩和GDP，真是“多方共赢的一盘大棋”。
地方ZF也在寻找“收入来源”，环保税开征在即，而一旦连三、四线城市也去库存完毕，恐怕房地产税也要接踵而至了。
根据官方提示，棚改政策预计还有两年的时间，而2020年应该就要推出房地产税，可以说是无缝对接。
如此看来，库存（杠杆）、债务、系统性金融风险、未来的税收来源，似乎一次性全解决了，没有一个阶层能逃脱沦为韭菜的命运。
03 三四线的下手时机到了吗？
住建部明确表示要加强棚改，2018年33个农村土地制度改革试点区县和城中村旧改、棚改强度高的弱二线、三四线预计明年依然有较大的市场潜力。
相信有很多读者会问，下水时机是不是来了？
还是那句，刚需客请根据自身需求量力而行上车，但如果是想投机，火箭妞建议你不要趟这一淌浑水。
理论上来说，棚改计划的确会推动三、四线城市的上涨，但只是一个短暂的炒房投机。
“去库存”政策这股短期力量生生扭转了市场的长期力量，明明没有劳动力、资本、技术增长优势的三四线城市也能炒房价，贫困县的房价也能破万。
但目前来说，部分三四线开始收紧楼市政策，产业聚集不足，没有持续的人口流入吸引力，一边是大量建房，一边是人口流出，当三四线失去棚改这个马达后，谁最终能接住这些泡沫？
再强调一遍，任何投资机会要看经济、政策走向，炒房致富的时代已经结束了。在“乱市”中，我们需要坐怀不乱，不要被一时的投机效应诱惑下水。
借用一句话：楼市的大趋势是什么？一个是人口回流，另一个是财富回吐。
如果看不懂这些，未来必然遭遇重大的财富洗牌，赚了再多钱，有过再高的市值，也不过是财富的搬用工，而不是财富的拥有者。
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发表于 2017-12-27 13:33:56
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