白菜价楼盘预示了东北的未来

寂静回声

近日，在黑龙江省鹤岗市，2万元即能买下54平方米二手房的“白菜价”楼盘引发市场关注。有悲观者表示鹤岗或是三四线楼市的宿命。

这些每平方米几百元的房子，后来被证实多为毛坯棚改房，不能马上拿到房本，因此不能代表鹤岗全市水平。鹤岗正常的商品房价格，在每平方米2000-3000元左右。即便如此，在全国范围内，鹤岗房价也处于洼地。

作为典型的煤炭资源枯竭型城市，鹤岗具有明显的后遗症——人口外流，这让鹤岗房价失去了最基本的供求关系支撑。资源枯竭型城市并不都集中在东北，中西部地区也有不少，为何东北一些城市的情况看起来更严峻？在人口学者、中国与全球化智库特邀高级研究员黄文政看来，原因是东北的低生育率问题更明显。

近期，在国家发改委公布的《2019年新型城镇化建设重点任务》中，首提“收缩型城市”。首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院副教授王晖指出，人口是判定收缩型城市的最主要指标。收缩型城市不少都是资源枯竭型城市，政府虽然投入很大发展现代服务业、文创产业等，但效果短期难以见效。

城市人口收缩后遗症

鹤岗的低房价是特例吗？

21世纪经济报道记者采访发现，不少资源枯竭型城市同样有低价房，油田城市大庆就是其中之一。

33岁的大庆市民于先生告诉记者，自己在采油厂区50平左右的小房子，近期以7万元人民币的价格成交，这还是高价卖出，因为包含家具家电，可以拎包入住，否则只能卖5万元。

与鹤岗类似，在大庆这样的低价房，多以经济适用房、职工福利房为主。一旦买卖，无法享受贷款业务，只能全款。在大庆，商品房价格在每平米5000-6000元左右，洋房、别墅等价格更贵，也有靠近重点中学的学区房价格过万元。特殊情况下的低价楼盘，并不能代表全市水平。

于先生表示，即便是低价房，价格也较前些年有大幅度下滑，一方面是房子没人买，另一方面是房东着急卖。

“大庆这种资源城市在资源逐渐萎缩时，人口会逐步流失。90后或外出读大学，或学专业技术，毕业后去经济发达城市发展，当地住房需求量自然降低。此外，为了追求更好的教育、医疗资源，不少市民搬去市中心居住。”于先生说，东北冬天气候寒冷，如果房子空着也必须交取暖费，每年在取暖、保养上要花费两三千元，因此大家都急着出手，不惜低价卖出。

目前，经国家“盖章”的资源枯竭型城市（县、区）共有69个，包含了大量东三省城市，如辽宁盘锦、黑龙江五大连池、吉林敦化等。“白菜价”楼盘，是资源枯竭城市的人口萎缩后遗症。

以鹤岗为例，2011年全市总人口为108.8万人，2017年为100.9万人，6年时间内减少近8万人。此外，在100万人口中，还有22.4%是60岁及以上的老年人。大庆也是如此，2018年全市户籍人口较数年前减少。

人口外流的背后，是经济的不景气。2011年，鹤岗的GDP为313.1亿元，2017年则减少至282.9亿元。资源的枯竭，带来了产业衰落，对于普通百姓而言，最直观的感受就是收入水平变化。

于先生告诉记者，自己曾在大庆一化工厂打工，当时的工资水平为2500元每月，这也是全市普遍的工资水平。一位同事选择离开大庆，前往该企业在山东某城设立的更小的分公司做相同的职位，收入达5000元每月，且工作压力更小。

“就业压力很大，一个岗位好多人抢，自然而然提供的薪资就只够保持最基本的生活条件。”于先生说。

资源枯竭型城市不仅东三省有，其他省份也有不少，包括安徽铜陵市、山东枣庄市、陕西铜川市等，但似乎东三省资源型城市的人口和就业问题更为凸显。

据中国就业研究所与智联招聘联合发布的2018年四季度《中国就业市场景气报告》，在东部、中部、西部、东北四大区域中，东北就业景气指数最差。

黄文政认为，东三省的人口外流，相对于中西部省份来讲并不严重。分省份看，黑龙江比较明显，吉林的人口外流次之，辽宁基本平稳。一个不可忽视的因素是，东北的低生育率。

2015年，鹤岗的人口出生率为4.21‰，死亡率7.94‰，自然增长率为-3.73%。自2015年后，鹤岗的国民经济和社会发展统计公报中，就不再披露出生率数据。

据黄文政估计，鹤岗的生育率只有0.7，为日本水平的一半。黄文政向记者解释道，出生率是出生人口/总人口，生育率则可通俗理解为育龄女性平均生育孩子数量。育龄人口外流确实会影响出生率，但无法解释生育率的低迷，由此可以看出东北生育意愿之低。

“随着人口加速老龄化和萎缩，东北与其他地区发展差距拉大，人口外流可能持续。在东北内部，人口将进一步向少数经济发展较好的中心城市，如大连、哈尔滨、长春、沈阳聚集。”黄文政说。

这意味着，东北将有更多中小城市伴随着人口的萎缩而进入收缩。

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