特色小镇没前途

寂静回声

韦杰创立金诚集团的时候只有27岁（2008年），从事跟地方政府有关的融资活动，赶上了“四万亿”的“好时光”，迅速崛起。最近几年，金诚集团的重心转向了“新型城镇化”，其中引起媒体关注的是——一口气跟地方政府签约了59个特色小镇，“政府项目签约量”超过5700亿元。其中经常拿来在媒体上展示的，包括盱眙龙虾小镇、无锡太湖人鱼小镇、安顺大西桥生态旅游小镇等。

据“21世纪经济报道”，2018年5月，浙江证监局开展私募专项检查，金诚集团旗下5家私募公司拒绝配合检查工作。随后，证监局三次对其旗下基金销售公司金观诚下达暂停6个月基金销售业务的通知。

从2018年4月起，金诚财富旗下的私募产品多次发生“疑似挤兑”。

2018年12月14日，金诚集团旗下在香港上市的金诚控股（01462）发生闪崩，股价一天之内大跌63.86%，转天再度下跌21.67%（见下图）。

金诚控股在2016年底，特色小镇概念最风光的时候，其股价最高曾冲上22港元。而在今年4月上旬，股价曾跌破0.2港元。最近一周多时间，股价出现了放量上涨，涨幅超过140%，是因为有重组传闻。

我们可以做一个比较合理的猜测：

金诚控股早年在地方政府融资中，一定收益颇丰。后来，又赶时髦转向了特色小镇等房地产相关行业。其资金来源，可能主要靠自己的私募产品，这涉嫌自融，可能还存在资金池。

金诚的资金成本比较高，普遍不低于年息10%。而特色小镇是一项长期事业，要真正“捂热”、“催熟”一个小镇需要很长时间，还需要地方政府的基础设施配套。因此，这注定是一个“风险投资”。可偏偏在2018年，金诚集团又遭遇了“去杠杆”的大环境，政府对“特色小镇”的态度也发生了变化，要求有实际内涵，所以金诚集团就发生了资金链断裂。

事实上，早在“特色小镇”比较热的时候，我就提醒过大家，不要盲目购买“小镇房产”，对景色美丽的“小镇”尤其要谨慎。因为“美丽”足以催眠，让你放弃“纪律”和“原则”。

什么是不动产投资的“纪律”、“原则”？那就是“产品+地段+配套”。所谓产品，是说房子质量、户型设计、小区内部配套和服务、外观等都要好。但仅有这个还是不够的，还要有好的地段。

什么是好的地段？公众认可，还要有人气。

什么是好的配套？在新型城镇化时代，首先要有地铁（从你家楼栋口步行到站台不超过800米，有斜坡最好不超过500米），最好是双地铁、三地铁，总之地铁线路越多越好。其次有好的学位，学位比地铁还重要，但现在学位往往充满变数，因此不建议买顶级学位，因为顶级学位反而只剩下风险了。第三是商业配套，附近要有业态丰富的商业综合体。第四是没有环境负面因素，最好有点景观。

如果对照这些原则，你就会发现：基本上85%以上的特色小镇都离群索居，附近没有地铁、没有商业综合体，甚至没有学校，仅有的只是一个概念，或者一张美丽空洞的面孔而已。

这种房子，哪里是“新型城镇化”？分明是“逆城镇化”，是让你住到乡下去。

但吊诡的是，中国人往往有乡村别墅梦。幻想着自己有块土地，有个院子，可以“归田园居”。但事实上，当你有了这种房子，一辈子也住不上几天，因为中国人超级喜欢热闹、喜欢方便。“乡村梦”和“高度城市依赖症”，是中国人同时拥有的两种病症，它们会发生严重冲突，后者最终占上风。

2018年9月28日，国家发改委发布了“关于建立特色小镇和特色小城镇高质量发展机制的通知”，开始对泡沫化的“小镇热”纠偏。其中提出：

严格遵循发展规律、严控房地产化倾向、严防政府债务风险为底线，坚决淘汰一批缺乏产业前景、变形走样异化的小镇和小城镇。

在创建名单中，逐年淘汰住宅用地占比过高、有房地产化倾向的不实小镇，政府综合债务率超过100%市县通过国有融资平台公司变相举债建设的风险小镇，以及特色不鲜明、产镇不融合、破坏生态环境的问题小镇；对创建名单外的小镇和小城镇，加强监督检查整改。

我当时就撰文指出：“小镇风暴”来了。如果不能纳入政府“创建名单”，小镇不仅会失去低息贷款、用地政策的支持，地方政府也不太可能给你配置基础设施，只剩下了干瞪眼的开发商和购房者。开发商会给你修高速路吗？会给你建设轻轨、城际吗？至于水电气网，统统都可能成为问题。

到那时，你的美丽的乡村别墅，很有可能沦为人气散淡、缺网少路、无人管理的“野别墅”，最后住不能住、租无人租、卖则无人接盘。这种房子，可能一点价值都没有。

所以我的结论是：不要轻易买旅游地产、郊外养老地产，特别要警惕“伪特色小镇”的房子。

金诚集团的案子告诉我们：还有更惨的！如果小镇运营商都资金链断裂，实际控制人锒铛入狱，你的小镇物业又将如何？到那时，恐怕连鹤岗、玉门老城的房子都比不上了！

房子坑起人来，比股市还残酷。毕竟，股市流动性强很多，你大部分时候有斩仓出局的机会。楼市上如果被“不靠谱”的项目、地段、城市套住，那将是非常麻烦的

放射性小人物2

说来也有意思，这家公司杭州和苏州有两个运营中心，苏州这边电话我，我问了几个问题，就知道这家企业快了，只不过没想到还存活到18年