400万套住宅未售 房产复苏难料

寂静回声

数据提供商Wind的数据显示，2月份中国住宅竣工未售面积为3.25亿平方）。根据一些估算，这相当于约400万套住宅。
这也是自2017年以来最严重的供应过剩，当时中国正在进行“棚户区改造”项目，该项目旨在通过拆除破旧建筑来促进对新建住宅的需求。
房地产咨询机构克而瑞的计算结果显示，2022年所有新建住宅中约有三分之一未售出，是2015年以来的最高比例。
经济学家表示，在人口为几百万或更少的小城市，这个问题最为严重。
经济学家Kenneth Rogoff和杨元辰去年发表的一篇论文称，经过长期的建设热潮，640多个三线城市现在拥有中国住宅库存总量的近80%。
与人口和就业市场增长较快的北京和上海等大城市相比，这些城市的需求较弱。
据克而瑞估计，知名三线城市北海需要近六年时间才能消化库存的待售住宅，而上海需要七个月，北京需要近两年。
克而瑞表示，在该机构监测的50个城市中，平均需要20个月才能消化过剩的住宅供应。
根据美国全国地产经纪商协会的数据，美国目前有2.9个月的成屋供应量，而美国政府的数据显示，预售屋供应量为8.2个月。


2月份，北京、上海、深圳和广州这些一线城市的新建住宅价格同比上涨1.7%。
根据统计局的数据，三线城市的房价下降了3.3%，不过下降的速度较前几个月有所放缓。
总体而言，70个大中城市的新建住宅价格较上月上涨0.3%，此前自2021年8月以来一直环比下降。
如果不能稳定三、四线城市的住宅价格，可能会打击许多地区的居民信心和消费意愿，从而限制今年整体经济复苏的程度。
据估计，三分之二的城镇人口居住在三、四线城市。


从长远来看，消化市场过剩住宅的需要可能意味着新房建设将长期低迷，这将失去其中一个最大的增长动力和就业来源。
对于负债累累的地方政府来说，新房建设也是至关重要的，这些地方政府依赖向开发商出售土地的收入来平衡预算。
Rogoff和杨元辰在去年9月的论文中总结道，从现在到2035年，三线城市的房地产建设需求需要缩减约30%，才能避免进一步的供应过剩。
在疫情暴发前，三线城市吸引了一些购房者，因为这里的房价通常比大城市低得多。
投机者从中国各地蜂拥而至，一些人抢购了多套住房，然后空置，希望获得投资收益。
开发商加大了建设力度，以满足预期需求。但政府打击投机的行动，再加上小城市不利的人口结构和其他问题，导致这些城市现在的吸引力下降。
在广西北海，这里以海滩和温暖的气候着称，据当地房产中介称，新冠疫情期间游客减少，导致楼盘销售低迷。
北海市拥有190万人口，被称为“中国的迈阿密”，当地一家房产中介公司的一名销售人员表示，北海的房屋均价已经从2019年的每平方米人民币8000-9000元左右降到2022年底的每平方米4000-5000元左右。
据克而瑞估计，北海需要近六年时间才能消化库存的待售住宅。
在去年年底取消了动态清零政策，受此提振，今年1月份农历新年期间，北海迎来了大量游客的回归。
但这位销售人员称，当地房价并没有恢复到疫情前的水平，因为炒房的人减少。
一位在北海拥有两处房产的当地居民表示，她并不指望房价会有多大的反弹，尽管她认为人们仍然愿意到北海来生活。
她说，像北海这样的城市已经出现了住房过剩的情况。
其它一些三线城市的房主则持悲观态度。在东北部城市秦皇岛拥有两套住宅的Chen Yong称，根据他在晚上看到的亮灯的住宅数量，以及在网上聊天群中发言的业主人数估算，他所在小区大约有40%的住宅是空置的。
在一家国有石油公司工作的Chen表示，有太多的住宅空置，根本看不出房价有什么理由进一步飙升。
在中国许多地方下调房贷利率并提供其它补贴以吸引首次购房者后，一些大城市的需求迅速回升。
根据链家研究院的数据，在上海，2月份二手房成交量升至七个月以来的最高水平。
澳新银行经济学家在一份研究报告中表示，中国的房地产行业正触底反弹，在2022年拖累中国经济后，房地产业的逐步复苏将在2023年对中国GDP增长贡献多达0.5个百分点。该行预计今年中国GDP将增长5.4%。
尽管如此，澳新银行表示，即使房地产复苏持续，年度销售仍可能只达到疫情前水平的90%。
许多预测者认为，除非政府采取更多措施刺激需求，否则一些城市的住房过剩现象将持续存在，尽管刺激措施可能导致更多的投机行为，而政府并不愿意鼓励这种行为。
据高盛，2010年至2020年间，中国城镇住宅需求为平均每年1,800万套。
高盛的估计显示，随着中国人口的老龄化和对置换房产的需求减弱，到2050年，这一数字将下降到每年600万套。2022年，中国城镇人口增速创42年来最慢水平。
“我们确实认为高峰期已经过去了，”高盛集团首席中国经济学家Hui Shan说，并且表示她预计未来几十年对新房的年度需求将稳步下降。
澳新银行集团的高级经济学家Betty Wang说，如果开发商继续减少推出新项目，并优先销售现有住房，市场可能会逐渐吸收一些过剩的库存。
然而，随着市场的复苏，增建的诱惑力可能会很强。
北京方面还可以通过拆除更多的旧楼，鼓励翻新现有楼宇而不是建造新楼，来减少过剩的供应。
瑞士信贷亚洲经济主管David Wang说，这在中国市场上并不奇怪，因为中国住宅的平均预期寿命只有35年左右，比美国短得多。