稳稳当当潘十亿

寂静回声

8月18日，SOHO中国发布了2023年中期业绩公告，财报显示，截止6月30日，SOHO中国的营业收入约8.215亿元，2022年同期为8.96亿元；上半年毛利为6.78亿元，2022年同期为7.42亿元；公司经营利润约4.9亿元，同比下降约32.99%；净利润约1470万元，同比减少约92.4%；归属于母公司股东净利润人民币1361.3万元，同比下降92.86%；毛利率为83%……
财报还显示，今年上半年，SOHO中国的租金收入约8.19亿元，投资物业平均出租率已企稳并恢复至约79%。
值得注意的是，在这份公告当中，SOHO中国表示集团可能出现交叉违约。原因是，旗下的子公司北京望京搜候房地产有限公司未支付19.86亿元的土地增值税和相关滞纳金。
至于未来如何缴纳土地增值税和相关滞纳金，SOHO中国给出的方案是：继续处置若干商业物业。


有人曾说过说，一家公司的“性格”就是创始人的性格，而“谨小慎微”就是潘石屹的标签。
2010年，SOHO中国迎来了最意气风发的时刻，银河SOHO一年146亿的销售额，摘下了全国单体项目的销售冠军。
而这一年，SOHO中国也喊出了“五年之内超越万科”的口号。
也是这一年，潘石屹开始以网红大V的身份走向台前，出书、做慈善、采访、拍电影。那些看似“不务正业”的背后，则是公司实力的最佳体现。
但令潘石屹没想到的是，挫折来的如此之快。在经历了一次商业风波之后，潘石屹给SOHO中国踩下刹车。
2012年，潘石屹决定将公司从销售转向“自持物业”模式，这就意味着SOHO告别了地产的扩张时代。
一位潘石屹身边的人曾这样评价过他，“潘石屹这个人整体还是居安思危，虽然有钱，做事还是比较谨慎，这可能跟他吃过苦有关。他吃的那个苦可大了，一般人都没有经历过。吃过苦的人不一样，不像那些人有了钱，拿去赌输十个亿无所谓。他是口袋里有现金，心里就踏实。”
在做“包租公”的日子里，潘石屹曾不止一次的算过账，他向媒体表示，“ SOHO中国的租金回报率不到3%，但银行贷款的资金成本超过了4%。”
也可能是这时起，潘石屹就萌生了退意。
所以从2014年开始，潘石屹就走上了卖资产之路。
此后七八年间，潘石屹一路“卖卖卖”，且再未拿过任何地块。据不完全统计，自2014年开始，潘石屹陆续通过各种出售套现了约300亿元，而这些资金大多以分红的形式分给了自己。
因此，坊间开始流传潘石屹“跑路”的传闻。直至2021年潘石屹决定整体出售SOHO中国，他的声望直线跌入“谷底”，“别让潘石屹跑了”的声音也到了顶峰。


2021年8月6日，SOHO中国发布公告称，与黑石集团交易，获市场监管总局正式立案审查。
随后，这一笔近200亿元的交易正式告吹。
出售不成，SOHO中国的股价开始一路走低，而潘石屹似乎再也无心经营公司。据统计显示，如果从2021年6月高位至今，SOHO中国的股价已经跌去了70%，市值蒸发超过了196亿港元（约合182亿元），市值仅剩52亿港元。
2022年9月7日，SOHO中国发布公告称，潘石屹辞去本公司董事会主席、提名委员会主席和ESG委员会主席的职务，以专注于支持艺术和慈善事业；潘张欣辞去本公司CEO职务，以专注于支持艺术和慈善事业。
但是，潘石屹以及张欣仍然是公司的董事会成员。
此后，徐晋被推向了台前，成为SOHO中国执行董事和联席CEO。
值得注意的是，进入2023年之后，潘石屹的“退出”速度仍在加快。
今年以来，潘石屹已接连卸任天津布莱吉投资管理咨询有限公司、北京野力房地产开发有限公司、北京千禧房地产开发有限公司等多家公司职务，而这些公司均由徐晋接任。
根据公开资料不完全统计显示，2023年以来，潘石屹卸任企业职务达14次，涉及8家企业。
但是，股权结构上，潘石屹仍为公司的实际控制人。有知情人士表示，卸任这些公司职务，一是方便潘石屹低调退出，二是并不影响他的实控人地位。
根据SOHO中国的财报显示，截止6月30日，SOHO中国的现金及现金等价物约6.27亿元，银行贷款及其他贷款约160.46亿元，总负债约315.19亿元，总资产约689.2亿元。
同时，SOHO中国在财报中也提到了，土地增值税的滞纳导致集团于2023年6月30日合计人民币42.32亿元的银行借款本金有可能出现交叉违约。
但是相应的，其也给出了解决办法。
SOHO中国称，公司已持续与当地税务机关就尚未偿付的土地增值税和相关滞纳金开展沟通，并就具体偿付计划达成一致，将继续处置若干商业物业，用以偿付部分土地增值税。
如今，潘石屹已退出了集团管理，也已经和SOHO中国做了“隔离”，至于SOHO中国未来，出售可能还会持续。


上周五，SOHO中国发布了暴雷预警，说公司收到北京税务局的通知，要求他们北京望京写字楼赶紧还欠下的20亿税钱和滞纳金，但他账上只有6个多亿，还不起。
除了这20个亿，另外还有一笔42亿的银行贷款也还不上了。
民企暴雷已经不是什么新闻了，但这次SOHO中国让我惊讶的，就是它暴雷可一点都不遮掩，光明正大的先发个公告预告一下。
能够这么义正言辞，也是很少见，公司为什么这么坦白，主要就是潘石屹人跑了，资产也在美国了。
就算他国内公司死了，对他也没什么影响，他一家人照样在美国吃香的喝辣的。
潘石屹在美国的资产最多的就是配置在地产方面，多年来他们夫妻陆续在美国买了大量的物业，包括商场、写字楼、豪宅等等，买的都是纽约曼哈顿核心地段的写字楼，现在老潘手里美国资产已经达到300多亿，光是租金每年就有不少收入。


SOHO中国在国内的剩余资产基本只剩北京和上海的写字楼，暴雷了反正对我们个人倒是没啥影响，不存在烂尾楼的问题，但通过这次暴雷，有一个现象值得我们去关注。
就是他的写字楼都是高端写字楼，但这两年出租率和租金收入都在大幅下滑。
2022年，SOHO中国的租金收入17.45亿元，物业平均出租率76%，卖房收入0.3亿元；
2021年，租金收入17.42亿元，物业平均出租率85%，卖房收入没写，实际就是0元；
今年上半年也没啥好转，租金收入8.19亿，物业平均出租率79%，租金也还在下降。
连续几年的不好卖，租也不理想，结局，好像就只能是烂在手里。
但这背后，传递的信号可能更危险。
大家想想，北京、上海这些顶级写字楼的租户都是些什么人呢？为什么这些顶级写字楼的出租率会连年下降？
对写字楼有需求的是企业，写字楼出租率下降，实质就是企业的需求减少了。
2021年高力国际统计过一个数据，北京商办市场里，全年5000平以上的成交以互联网科技类企业为主。
这个数据，你可以理解为过去北京写字楼市场出手最阔绰，对办公楼需求最大的金主是互联网企业。
但这两年，字节跳动集体撤离中关村，整合退租超10万平米，爱奇艺搬出超3万平的鸿诚拓展大厦，微软也提前退租鼎好大厦3万平……
所以到了2022年，北京中关村写字楼空置率达到11.1%，是近15年之最；望京酒仙桥空置率同比上涨超20%，达到28.7%。
别以为只有北京这样，上海、深圳、广州的情况也非常类似。
只不过上海、深圳、广州对应的写字楼大客户不一样，但各细分类别的行业对写字楼的需求也都降了。
比如深圳，深圳甲级写字楼需求比较大的是金融和专业服务类企业，证券、保险、律所这些还是占主流，但TMT行业（科技、通信、媒体）对写字楼的需求这几年明显降了很多。。
甲级写字楼市场如此，其他写字楼现状估计更差，这是写字楼市场的困境，但更是经济下行带来的企业困境。
现在企业的融资环境倒是宽松，但不是借到钱就能增产扩能的，经济好不起来，销路问题没解决，问题就还是在。
照此趋势，写字楼市场还是难，而且会越来越难。