房地产还能被再次腾飞的 吗

寂静回声

2015年，也就是“涨价去库存”政策启动前的那一年，中国商品房销售面积为12.85亿平米。到2018年，中国商品房销售面积上升到17.16亿平米，这个时候事实上就已经达到了市场的顶部，销量已经丧失了增长性。到2021年，市场规模依然维持在17.94亿平米，在17亿平米这个位置上徘徊了足足4年。涨价去库存政策之后，房地产市场已经变成了赤裸裸的投机市场，与居住属性没有了半毛钱关系。投机圈有句老话，叫做“久盘必跌”。投机依赖的是持续入场的资金，带来持续增长的成交，但是，成交量达到17亿平米之后，已经把中国老百姓收割到了极致，老百姓每年的收支结余，也就是收入减去消费性支出之后的结余，百分百都要投入到了买房之中。2020年和2021年甚至超过了百分百，17亿平米的市场规模就是中国人可以承受的极限，并且绝对不可能长期持续。
于是，成交量上不去，盘整了整整四年，到2022年，按照投机领域“久盘必跌”的铁律，泡沫终于破灭了。2022年商品房成交量剧烈下降13.58亿平米，萎缩幅度24.3%。到今年十月份，成交量9.26亿平米，萎缩幅度16.7%。按目前的成交量推算，今年中国的商品房成交量撑死了就是11亿平米左右，成交规模回到2012年。近十年的房地产投机，化为了一场云烟。
然而事情到了这里，并没有结束，投机泡沫的破灭，在居民端留下的是庞大的居民负债，在企业端留下的则是海量的企业负债。而在这些债务背后站着的，则是战战兢兢的银行们，随时都会因为大规模的坏账而陷入债务风暴。我们先来看居民端的负债。根据央行的数据，截至今年10月份，居民债务总规模为79.59万亿。注意，这些债务的借款主体基本上都是城镇户籍的成年劳动力，农村户籍人口和退休人士都不太有资格贷款。2022年城镇户籍的成年劳动力人口数量为4.05亿，平均一下，人均负债为19.65万，也就是说，城镇的成年劳动力人均负债约20万。一个家庭至少两个成年人也就是负债40万，大致相当于买一套房的按揭贷款规。中国人除了300万顶级富豪之外，其他家庭在被房地产掠夺之后，事实上只背了一身债，根本就没有积累起财富净值。


今时今日，制造业和外资都在大规模的撤离中国，因此，服务于制造业的第三产业，包括财务、法务、广告咨询等等，也都在撤离中国，城镇居民普遍在失业边缘徘徊。侥幸没失业的，收入也在迅速下降，但债务不会消失，它顽固地存在着，逼迫城镇居民用自己日益稀薄的收入去还债。在这样的背景下，城镇家庭户均负债40万，全中国的消费市场都不可能有什么机会，房地产市场就更不可能复苏了。
再来看企业端，中国的商品房就开始于2000年，在此之前都是福利分房。
销售额的口径是建设部的口径，也就是在房管部门完成预售登记。完成预售登记是银行发放按揭贷款的前提，这个数据是相对准确的；地产公司的综合税负，这里按销售额的15%估算，这是行业规律，也不会有太大偏差；开发投资实际到位资金，是由每一家地产公司逐月填报并由统计部门汇总的数据，包含买地、建安和管理等方面的实际现金支出，这个数据也是相对准确的数据。有了这三个数据，我们就能算出房地产企业的经营净现金流，也就是销售金额，减去税负，再减去实际开发投资金额。
各位，你们可以发现一个非常有意思的事实：中国房地产企业的经营净现金流从来都是负值，从来都没有转正过——这意味着一件特别搞笑的事情：中国房地产业，从来没有提取过利润，地产商们会把挣来的每一分钱重新投入到买地开发的循环中去，并且仅仅是利润再投入还不够，它们还要大规模的借债再投入，将企业的经营杠杆加到极致。因此，每一年的房地产实际开发投资金额都远大于销售额，这中间的差值，都得靠借债来填。
2022年，房地产市场泡沫破灭。但在庞大的历史负担之下，地产商的净现金流想要在短期内转正是不可能的，2022年依然是负35667亿。2023年10月，在地产商持续压缩经营支出，减少买地投入的情况下，也依然是负24758亿，预计全年依然在负3万亿左右，大致回到了2011年的水平。但是想要在五年内转正，没有任何可能性。
从2000年至今，地产商持续负债经营的结果，就是累积了整整67.42万亿的债务。这些债务什么形式都有，银行贷款、债券、商票、经营往来欠款，等等等等，而它们所换来的就是这张表的最后一项：82.29亿平米的在建工程。注意，这里的在建工程，基本上就是地产商的所有家底。
近十年来，所有的土地出让合同都有在3个月到半年内开工的条款，所以地产商就算打定了主意要囤地，也会假模假样的完成报建手续，然后弄几台机械来挖挖土试试桩，以达成所谓“开工”的条件。在统计规则上，这块地就算再闲置下去，也是在建工程停工，也要纳入在建工程统计。好吧，这82.29亿平米的在建工程，我们来算算它的价值能不能覆盖地产商67.42万亿的负债吧，这些在建工程还需要投入建安成本才能变成房子。假设这些工程的平均施工进度为50%，这个假设甚至已经极度的偏乐观了，单方建安成本就按全国平均价4000块钱算吧，82.29亿平米，乘以4000块再乘50%，等于16.46万亿元，这是刚性投入，无论如何都必须投入的资金，不然这些在建工程就要烂尾。
注意，这里的82亿平米的在建工程，事实上还有很大一部分已经完成了预售，不可以再销售。但是在这里简单粗暴一点，就假设它全都属于地产商的存货，依然可以销售好了。对于这些存货，要按现在这一刻的全国房地产市场均价1万块钱进行销售是不可能的，全国范围的房价正在坚定的下行中，连北上广深全都在跌。深圳现在的房价跌幅甚至已经达到了腰斩的程度，并一度成为新闻热点事件。这里乐观一点，地产商可以85折清存货也就是8500块钱，卖掉手里的所有存货，也就是82.29亿平米，乘以8500等于69.95万亿，同时，假设政府的相关税收减半征收，这是非常大的优惠了，地产商的平均税务负担率降到7.5%。虽然这是与虎谋皮，根本就不可能，但是我们依然这么假设好了：69.95万亿，乘以7.5%，等于5.25万亿。
好吧，结果出来了：69.95万亿的预估销售额，减去16.46万亿的工程款，再减去5.25万亿的税费，剩下48.24万亿的净收入，而地产商截至现在这一刻的总债务是67.42万亿，也就是说，地产商的存货撑死了只能创造48万亿的净收入，远远不足以覆盖目前67万亿的总债务，债务缺口率高达28%。
总之，中国整个房地产行业已经处于事实上资不抵债的状态，也就是整体上已经破产。再强调一次，这个28%的刚性债务缺口，依靠银行向地产商提供更多的借款，没有任何意义，只不过是将银行拖进了更深的深渊，酝酿出更大的债务风暴而已。
而要覆盖这个刚性债务缺口，唯一的办法就是再来一次涨价去库存，房价再涨个30%。上一次的涨价去库存已经吸干了中国老百姓的骨血，让中国城镇家庭户均负债40万。
再来一次涨价去库存，让户均负债80万吗？这将会是一种什么样的噩梦场景？
在全球超级动荡之下，在灰色大周期明确袭来之后，今年的人民币资产价格一片血雨腥风——最为血腥残酷的，不是股市，而是楼市（或推而广之的不动产）。
从1994年房改至今，在长达近30年的周期中，中国房价曾经三次整体跌幅高达15%-20%，一是2008年，二是2014年，三是今年。
前两次（2008年和2014年）整体15%-20%的跌幅，在货币政策和购房政策的支撑之下，基本上一年至多一年半就能回补甚至超过此前的整体跌幅，在此后若干年看，那两次其实都是绝佳的捞金抄底区间。

今年将成中国楼市的超级拐点，中产死于不动产，这个时代的悲凉缩影
所谓的价值股逻辑，就是将持有收益作为核心考量标准，市场不再看预期的催化剂了。
因为，预期的催化剂，现在已经几乎不存在了——之于人口增量而言，现在，一是城市化已经进入尾声（这里面当然存在一个所谓的存量博弈命题，今天不展开讲，今天只讲整体），二是老年化和少子化的加速到来，未来的接盘侠变少了。
之于居民杠杆率而言，现在，我们的居民杠杆率已经高达63%，这已经达到30多年前日本资产大溃败前期的水平——也就是说，之于绝大多数居民而言，再想买房，也已经心有余而力不足了。   
在楼市定价模型彻底改变之后，未来的房价，整体将通过持续的震荡向下，最终将楼市的持有收益率（年租金回报）到达2%-2.5%的区间。
所以，我们现在预判房价的中期走势（以5年为区间），大家至少应该以2%的年持有收益率，去测算你手里的房子，到底还有多大的水分，到底还有多大的震荡蒸发空间。
在楼市进入超级拐点之后，之于不同阶层而言，中产和部分中高产应该是最惨的。
以一线和二线主要城市为例，真正意义上的中产，其净资产应该在500-1000万之间，今天的中高产，其净资产应该在1000-3000万之间。
这部分人群的绝大多数，其过去阶层的攀升和财富的增长，其实主要源于三个群体：一是因房子获益的，买房子早的，且买了多套房子的，二是科技大厂和地产巨头的中高级别雇员，每年工资和激励收入100-300万的，三是小企业主，每年净利润能有100-300万，且能持续七八年的。
但是，在这一轮灰色大周期明确到来之后，上述三个中产和中高产的主流群体，其绝大多数，事实都会遭到巨大冲击。  
已然明确的未来时势，将对中产和中高产构成巨大冲击，这还仅是压垮中产的一个关键因子——这对绝大多数中产和中高产而言，至少意味着未来预期现金流的大幅减少。
我们居民财富的房产占比，平均已经接近70%，这本身就是一个奇葩的超高占比。
这一平均值，如果投射到整个中产阶层，事实占比应该更高，至少对于一线和二线重点城市是这样的——因为一线和二线重点城市，一套稍微像点样子的房子，至少也要800-1000万。
这一平均值，如果投射到整个中高产阶层，事实占比也应该接近全国居民房产占比的平均值，也就是同样接近70%，在一线和二线重点城市，多数中高产阶层的财富大头，事实也都堆砌在房子上。
至于普遍性的高杠杆，今天我们的居民杠杆率平均值已经高达63%，这对于中产而言，至少在一线和二线主要城市，其事实的杠杆率应该是超过平均值的（重点是贷款买房导致的）。
对于中高产而言，在一线和二线主要城市，其事实的杠杆率即便低于63%的全民平均值，至少也会高达50%。