物业跑了

寂静回声

中海物业向鄂州双创之星小区发出撤场公告信，表示公司将于2025年8月31日18:00正式退出项目，结束服务。
公告显示，中海物业自2023年3月1日进驻上述小区，服务期间，小区入住率较低、欠缴物业费户数比例高，导致物业在该小区长期亏损，且垫资持续增长。截至2025年1月物业费累积欠费达59.59万元，经多方反复沟通仍无法解决欠费问题，最终决定终止服务。
截至2025年7月4日收盘，中海物业市值为181亿港元。
据了解，在多重经营压力的倒逼下，多家物业上市公司已密集启动项目撤场动作，与此同时，全国范围内多个住宅小区也正掀起物业费降价浪潮。不少地方的物业费都在打折，有的小区降幅甚至接近40%。
据公开资料不完全梳理，这段时间已有包括龙湖物业、金科服务、中海物业等在内的超10家物业企业发布主动撤场公告，原因则涉及开发商历史遗留问题难以解决、谈不拢物业费、收缴率低下，以及物业、业主、业委会矛盾激化等。
中指研究院发布的数据显示，2024年，中国物业服务百强企业毛利润均值为3.19亿元，同比下降1.34%；净利润均值为7990.71万元，同比下降4.71%，毛利率和净利率持续下探。

据记者梳理，2025年四月，深圳、上海等一线城市均有豪宅盘与物业企业协商物业费降价，且物业费降幅高达3元/平方米。与此同时，重庆、武汉等二线城市，则有超百个楼盘成功实现物业费下调。
据中指研究院监测，2024年至今，降费项目主要集中在部分二线城市及三线城市，如重庆、青岛、武汉、银川、成都、南昌、徐州等城市，尤其是去年以来发布物业费限价政策的城市，物业费整体降幅区间主要集中在10%~40%。不同城市、不同项目的物业费跌幅差异较大。

除了直接降价，多地空置房物业费也在试水降价。
2025年2月，长沙出台新规：房子交付后没住人的，前两年物业费打7折，住满两年还空着，后续物业费打9折。镇江也跟上，空置超半年的普通住宅，物业费直接7折。

青岛空置房物业费6折，甘肃兰州新区最豪爽，房子空半年以上直接“腰斩”，只收5折费用。现在全国已经有苏州、无锡、长沙等十多个城市（区）都推出了类似政策，给空置房业主省下不少开支。
多地物业费降价潮“轰轰烈烈”，物业上市公司的日子，恐怕是不好过了。

那些赶不走、换不掉的物业公司，现在居然开始主动撂挑子，抛弃小区和业主了。
据报道，3月30日，湖州安吉恒隆城小区业主收到杭州品尚物业的告知函，后者宣布将于6月30日退出，比合同期限提前了4个月。
类似情况不是个案。中指研究院数据显示，自2025年初至2026年3月底，共监测到住宅撤场项目案例212个。
这场突如其来的撤离潮，并非偶然，而是房地产行业扩张后遗症在存量时代的集中爆发。

物业公司大规模撤离，当然不是空穴来风，而是有着实打实的数据支撑。
《2024—2025年中国物业服务企业发展报告》显示，2024年至2025年，全国TOP50品牌物业在管项目主动撤场率同比上升37%，住宅项目占比超八成。
这样的收缩场景，和几年前物业行业的高速扩张形成了鲜明对比。此前，房地产行业高歌猛进，房企旗下的物业公司，也开启跑马圈地模式。
以前宁愿亏钱也要抢项目，现在却是主动撤离一些不赚钱的小区，为什么？一个重要因素在于，在很长一段时间里，物业服务，它根本不是独立的服务业，而是房地产销售的一种“配套”。
这意味着，一些房企在给物业服务定价时，不是按照服务成本计算，而是将它当成营销的筹码，为了配合卖房，加快去化的速度，会将物业费压到很低，以此来吸引购房者。
问题在于，这个价格一旦形成，后期几乎很难调整，一旦提及涨价，就会遭到业主的激烈反对。
此前有媒体调查显示，全国超过80%的小区，物业费十年没有上涨。物业费的构成中，占比最大的基本是人力成本，而过去这些年来，人力成本在不断上涨，就连最低工资标准也上涨了40%左右。
物业服务行业比较特殊，前期小区设施新，维护成本低，越到中后期，设施老化，小区维护保养的成本越高，在物业费涨不动的前提下，物业公司的运营压力会随着时间推移不断加大，撂挑子走人，也是及时止损的一种无奈选择了。

如果说为了卖房是“亏在当下”，那么为了上市冲规模就是“透支未来”。
物业公司撤离潮，和房地产销售行业的收缩，其实是一体两面。现在的撤离潮，说白了，是在给当年的疯狂扩张还账。

前几年，房地产行业的黄金时期，物业行业也和地产销售一样，进入了疯狂抢地盘的阶段。
彼时，物业股迎来上市潮，而资本市场对企业的估值，有个简单粗暴的逻辑，看物业公司的在管面积和增长速度。
2018年碧桂园服务上市时，营收只有96亿港元，估值却超过1200亿港元，是母公司碧桂园估值的一半。这种规模越大、估值越高的逻辑，进一步驱动行业跑马圈地。

于是，为了冲击规模，抢占资本市场入口，一些房企一边高周转拿地建房，一边让旗下的物业公司不计成本扩张，以低价接手了大量“先天不足”的小区，即便这些小区有各种的硬伤，如欠费多、设施老化等，接手就等于亏本。
在房地产行业的上行期，物业公司亏本运营，本身不是问题。
一方面，规模化的扩张，有资本市场的弹药支持；另一方面，物业公司即便没有独立的造血能力，也没有上市，它背靠的房企，同样可以提供“输血”，用卖房的利润补贴物业的亏损。
但进入行业下行期，高速扩张的隐患就会暴露出来。
此前不计成本接手的小区，本身就不赚钱，并且随着房龄增长，维修养护成本越来越高，物业亏损的压力越来越大。与此同时，新房销售放缓，房企自身现金流承压，甚至动辄上演暴雷场面，根本无力继续为旗下的物业公司“输血”。
于是，扩张期形成的规模优势，在存量阶段，反而变成了巨大的负担。
克而瑞的数据显示，2025年全国500强物业的平均收缴率已经跌到了71%，中小物企甚至跌破50%。这意味着，公司收上来的钱，可能连保洁和保安的工资都不够发。
物业公司收不上来钱，服务质量就会缩水，服务质量缩水，业主更加不愿意交钱，形成一个恶性循环。
所以，曾经为了冲刺规模，冲击上市抢来的一些项目，如今成了不得不舍弃的包袱，这不是行业的突然转向，而是泡沫破裂后的必然“出清”。

对物业服务行业来说，更大的挑战，其实还在后面。
中国的商品房浪潮始于上世纪90年代，现在的城镇住宅中，有大量的小区，是2000年前后建设的，这些二三十年左右的小区，正在陆续进入集中维修期。
电梯故障、外墙脱落、防水层失效，等等，老小区的问题越来越多，但与此同时，多数小区的公共维修基金并不充裕，而且物业费长期偏低，无法覆盖不断上涨的养护支出。
还有一点，前些年房地产行业扩张，为了将有限的土地资源最大化利用，开发商纷纷兴建高楼，就连四五线城市的住宅，也动辄盖到了三四十层，这种高楼的后期养护成本，要远远高于普通的小区住宅，无疑进一步加剧了物业公司的运营压力。
不管基于何种因素，物业撤离，往往是小区与物业公司的两败俱伤，而撤离之后，小区的处境只会更加糟糕。
像报道提到，温州鹿城区的龙源社区，下辖37个小区，其中20个长期没有物业管理，大部分房龄超过二十年，一度引发陈年垃圾堆积、区内道路无人管理、门禁和监控系统老旧、车辆无序停放致剐蹭等问题。
因为没人管，社区干部不得不自己上手，“从修修补补到掏化粪池，什么都干”。但物业服务是一个市场化的领域，政府不可能无限兜底，也没有能力替所有小区兜底。
物业公司的撤离，只是行业困局的集中体现，真正的考验是，接下来如何让那些集中进大修阶段的小区和房子，体面地老去？
不管怎么说，过去物业依附于地产，靠开发商补贴、靠规模冲估值的日子，一去不复返了。

近期，云南、江西等地多个县相继发布了“倡议书”，要求公职人员、党员、官员等“带头”缴纳物业费，引发热议，网友质疑，“说明之前都不缴？”
5月1日，江西九江共青城市“物业服务突出问题深化治理突击战工作协调机制办公室”发布的通知称，“倡议全市公职人员、党员干部主动按时、足额缴纳物业费，绝不拖延推诿、不打折扣、不搞变通；同时积极向家人、亲友、邻里讲解缴费的重要性”。
江西九江柴桑区、武宁县也分别于4月28日和20日发布类似通知。
此外，云南绿春县、屏边县也分别于近日发文，要求“党员干部、机关事业单位工作人员、国企职工及人大代表、政协委员”，带头履行缴物业费义务，自觉清缴历史欠费等。
对此，网友评论称，
“证明这些人平时不肯交交物业费靠倡议？”
“翻译一下，不交物业费是他们带头的？或者，不交物业费的业主当中，就包含一些公职人员？”
“才知道为什么那么多人没有交物业费了，原来是有人在起示范作用”
“这下暴露真相了，原来不用交物业费、暖气费的是这群人。”
“我们这里他们连水费、取暖费都欠”
“说明以前不少党员干部不缴物业费让物业公司很头疼。物业公司对付普通老百姓可以，对付公职人员真没辙，尤其在这种县城里，婆罗门势力不容小觑”、
“农村里小组长都不用交电费”
“县城很多家庭的暖气费是不用交的，直接给开闸的”
“正常啦，我这就有一个，还是普通退休的”
“难怪之前有供暖公司破罐子破摔，说打招呼不能收暖气费的公职人员太多了，经营不下去了”。
官员处处享受特权，贪得无厌，从食物特供到退休优待，从医疗免费到资源垄断。甚至在基本的水费、电费、取暖费等基本的民生领域，众多官员大耍特权，不履行基本法定义务和责任。
去年，甘肃岷县宏源清洁热力有限公司投入3.7亿，经营5年后，遭当地政府强行接管，该公司负责人对媒体透露，每年有1万户不交暖气费，导致经营出现困难，其中，有1000户是当地打过招呼的“人情关系户”，名单上，不乏“某某局长、某某主任”等当地政府、司法机构的官员。

wf2725864

头一次听说串串房 在外租房要小心啊